Необходимость межевания участка в садоводческом товариществе

Межевание участков земли – важное мероприятие, позволяющее узаконить границы между соседними участками. Но его проведение может стоить дорого. Поэтому у собственников участков, в том числе садоводов, входящих в садовое товарищество (СНТ), возникает вопрос о целесообразности межевания.

Общие положения по межеванию приведены в законах №122-ФЗ от 21.07.97, который касается регистрации прав на недвижимость, № 93-ФЗ от 30.06.2006 (Дачная амнистия), № 221-ФЗ от 24.07.2007 г (О кадастре). Некоторые положения статей законов были уточнены законом № 447-ФЗ от 21.12.14 г. В частности, по этому закону с 1.01.2018 года запрещается регистрировать права на ЗУ, которые имеют неточные границы.

Нужно ли межевать?

Правила межевания участков, входящих в СНТ, не отличаются от общих правил межевания.

По закону (ст.19 и 20 закона № 122-ФЗ) при отсутствии данных о границах участка его не должны регистрировать в ЕГРН. Имеются исключения из этого правила. Одним из них является случай использования участка для садоводства. Приведенные исключения перестают действовать с 1 января 2018 года (закон № 447-ФЗ).

С начала 2018 года регистрация или перерегистрация всех ЗУ должна будет обязательно производиться с учетом наличия межевания, а любые сделки с участками, не прошедшими межевания будут недействительны.

Исходя из этого, проведение межевания для участков зависит от того, будет ли владелец участка в дальнейшем проводить сделки со своим участком. Если будет, то надо делать межевание, если нет, то межевание делать необязательно.

При проведении сделок в 2017 году межевание не является обязательным, но следует учитывать, что участник сделки (например, покупатель) при желании в дальнейшем совершить сделку с купленным участком все равно будет вынужден провести межевание.

Особенности межевания участка в СНТ

В СНТ есть большая группа владельцев ЗУ, которые имеют свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт без прохождения участком межевания.

Примером может служить ЗУ №118 в СНТ «Изобретатель» в Зарайском районе Подмосковья. В 2016 году районными властями владельцу участка была выдана выписка из ЕГРП на право собственности ЗУ. Участку присвоили кадастровый номер 50:38:0050302:118. На публичной кадастровой карте (ПКК), имеющейся на сайте Росреестра, при запросе информации по кадастровому номеру этого участка, выдается таблица с параметрами этого участка и надписью «Без координат границ». На самой карте картографическое изображение участка с его границами отсутствует.

С 2018 года с этим участком нельзя будет совершать сделки до тех пор, пока участок не пройдет межевания. Но ЗУ и далее будет собственностью владельца. При необходимости владелец сможет провести межевание такого участка в любое время.

Согласование границ участка

Многие споры о границах соседних участков в СНТ вызвано тем, что в большинстве случаев для этих участков не было межевания. Причем ряд участков по закону о дачной амнистии были поставлены на учет в ЕГРН без определения их границ.

Для того чтобы в дальнейшем предупредить споры о границах соседних участков при межевании предусмотрены определенные меры. Для этого, в частности, служит акт согласования границ, входящий в отчет по межеванию.

Порядок согласования этого акта имеется в законе № 221- ФЗ от 2007 года (ст. 39 и 40). По этому закону при межевании участка его границы должны быть согласованы с соседями. Для этого согласования введен следующий порядок:

1. Согласование может быть проведено индивидуально или на собрании.
2. При организации собрания сообщение об этом собрании передается соседям лично, обычной или электронной почтой, а также путем опубликования в местном СМИ.
3. В извещении о проведении работ указываются сведения об участке, о владельце участка, о кадастровом инженере, проводящем работы на данном участке, о времени и месте проведения собрания, а также срок и почтовый адрес, по которому можно направить свои возражения по поводу границ между участками.
4. Извещение о собрании должно быть отправлено в срок, не менее 30 дней до собрания. Срок подачи возражений должен быть не менее 15 дней.
5. При согласовании границ инженер должен проверить полномочия собравшихся граждан и показать им положения границ участков.
6. Результат согласования оформляется в виде акта.
7. Границы считаются согласованными, если все заинтересованные лица поставят свои подписи.
8. Если извещенное о собрании лицо не поставило свою подпись и не представило обоснованные письменные возражения, то граница участков считается согласованной. Об этом в акт вносится соответствующая запись. Там же приводятся документы, подтверждающие извещение данного лица о собрании.
9. Если заинтересованное лицо не поставило свою подпись и представило обоснованные письменные возражения по поводу границы, то об этом в акт вносится запись.
10. Поскольку согласование границ с владельцем смежного участка является обязательным (ст.38, 39 закона 221-ФЗ), то при отсутствии согласия спорный вопрос решается в суде.