Дачные участки и межевание: когда необходимо выполнить и нужно ли?

В связи с последними изменениями в действующем земельном и кадастровом законодательстве, межевание выступает в качестве обязательного мероприятия для всех земельных участков, созданных на территории Российской Федерации. Если такая процедура не была произведена ни продать, ни сдать в аренду такой участок не получится. Это же правило касается и дачных участков как входящих в состав специально созданных кооперативов, так и расположенных в различных населенных пунктах.

Чем регулируется?

Порядок проведения процедуры межевания регулируется на сегодняшний день несколькими крупными нормативными актами, занимающимися комплексным обеспечением всех мероприятий с точки зрения фиксации всех основных мероприятий, а также с позиций описания тех документов, которые должны оформляться при проведении такой процедуры.

Первым нормативным актом, который регулирует процедуру межевания существующих земельных участков, в том числе отнесенных к категории дачных, считается Земельный Кодекс Российской Федерации. Именно в этом нормативном акте (статья 11) указывается обязательность проведения процедуры межевания для всех земельных участков, которые имеют какую-либо регистрацию на территории России.

Еще одним законом, который осуществляет регулирование всех вопросов, связанных с процедурой межевания (в том числе, дает расшифровку того, что следует понимать под межевыми мероприятиями, а также рассматривать в качестве результата этих мероприятий), следует считать Федеральный закон «О кадастровой деятельности».

В соответствии с положениями этого нормативного акта, которые появились после последних изменений, межевание стало обязательным условием возможности осуществления различных мероприятий с любыми участками земли, которые существуют в России, если такой участок планируется в будущем продать, обменять или сдать в аренду. Если межевание не было проведено, участок полностью изымается из гражданско-правового оборота.

Регулирование вопросов, связанных с юридическим оформлением того или иного участка (в собственность, передача по наследству и т.д.), осуществляется также и Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». В частности, этот закон говорит о том, что по положениям программы, называемой в народе «дачной амнистией» межевание участков, относимых к дачным в силу их расположения в специально созданных поселках и кооперативах, должно проводиться государством бесплатно.

Что это такое?

Законодатель не делает различий в межевании земельных участков, относимых к дачным и другим, находящимся в категории земель населенных пунктов (кроме отличий в проведении процедуры по различным категориям). По этой причине и толкование термина «межевание» выглядит одинаково для всех категорий участков.

Под межеванием понимается комплекс действий кадастрового инженера, направленных на формирование границ земельного участка с отображением их фактического расположения на местности, а также привязка установленных границ к системе кадастровых координат.

Проведение процедуры межевания в отношении дачных участков также отвечает цели установления границ этих территорий. Однако в отношении таких участков может быть проведено комплексное межевание с разграничением границ всех частей одного участка, официально зарегистрированного как принадлежащего конкретному дачному кооперативу или товариществу.

Сведения о том, что межевание было произведено, следует в обязательном порядке передать в Росреестр, чтобы в его базах данных содержалась информация о конкретном установлении границ конкретной земельной территории с указанием сведений о том, в каких кадастровых координатах участок располагается. Эти данные с 1 января 2018 года являются обязательными для того, чтобы участок полностью мог функционировать с позиций объекта гражданского права.

Плюсы и минусы межевания дачного участка

По Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» для дачных участков дорогая процедура межевания должна проводиться государственными уполномоченными организациями. Это, бесспорно, относится к плюсам проведения такой процедуры, и существовать такой плюс будет до 1 января 2020 года, когда программа «дачной амнистии» полностью прекратит свое существование.

Также к плюсам проведенного межевания участков, относимых к разряду дачных, следует отнести:

• возможность обеспечить в будущем сохранение такого участка в рамках гражданско-правового оборота;
• возможность избежать конфликта с соседями, так как участок имеет четко установленные границы;
• в том случае, если участок располагается в дачном кооперативе, в котором земля является общей для всех, а эксплуатация каждого конкретного надела осуществляется на праве аренды, при желании пользователя и согласии правления кооператива его такой надел можно будет оформить в собственность без проведения процедуры межевания.

Среди минусов такой процедуры следует рассматривать:

• длительность проводимого процесса (в некоторых случаях, особенно относительно участков, расположенных на удалении от основных транспортных магистралей и крупных населенных пунктов);
• возможность возникновения споров с владельцами смежных участков;
• в случае расположения участка в рамках кооператива согласование установленных границ должно осуществляться не с пользователями смежных участков, а с администрацией кооператива, что может вызвать большое количество споров, особенно если будет установлено, что земля общего пользования своими границами накладывается на участок, в отношении которого проводится межевание или наоборот.

Для участков, находящихся в собственности, также есть свои особенности, которые следует учитывать при проведении процедуры межевания:

• ее осуществление потребуется только в том случае, если участок планируется продавать или иными способами включать его в гражданско-правовой оборот;
• в отношении дачного участка, оформленного в собственность, проведение процедуры межевания будет носить платный характер, так как такая процедура на бесплатной основе проводится только в отношении участков, которые в собственность еще не были оформлены;
• высокая стоимость работ, которая может существенно увеличиться из-за нахождения исследуемого участка на удалении от основных транспортных сетей и узлов.

Несмотря на все плюсы и минусы следует понимать, какие последствия ждут тех, чьи дачные участки не прошли процедуру установления границ с помощью межевых мероприятий.

Последствия

В случае, если межевание дачного участка не было произведено, кроме возможностей возникновения споров с соседями по поводу конкретного участка и территориального расположения его границ, а также изъятия такового из гражданско-правового оборота, могут возникнуть и другие последствия:

• границы участка, расположенного «в чистом поле», могут быть расширены, что повлечет правовые последствия –  административное дело по причине самозахвата территорий;
• если на участке, в отношении которого не были проведены межевые мероприятия, строится дом, и он выходит за пределы участка, его могут обязать снести из-за нарушения пределов участка и вынужденного увеличения площади последнего.

Межевание дачного участка следует рассматривать в качестве обязательной процедуры для того, чтобы такой участок рассматривался в качестве полноценного объекта гражданско-правового оборота. Если данная процедура не была проведена, то участок, несмотря на фиксацию его существования в базах Росреестра, будет носить статус неполноценного юридического правового объекта. Кроме того, отсутствие проведенного межевания чревато возникновением территориальных споров с владельцами смежных участков, а также с администрацией поселка или кооператива, в котором такой участок располагается.