Какие существуют виды разрешённого использования земли?

Вид разрешённого использования (далее ВРИ) – это одна из главных характеристик земли, которая определяет возможность последующего применения участка. Принадлежность к определённому ВРИ позволяет ответить на следующие вопросы:

• Цель использования земли.
• Возможность возведения объектов капитального строительства и их предназначение.
• Максимально допустимые размеры объектов и количество этажей в них*.
• Плотность застройки территории.

*Обратите внимание, что в 2017 году вступили в силу поправки, согласно которым мансарды приравниваются к этажам, что ранее порождало споры, особенно при возведении малоэтажных домов.

Основные положения видов разрешённого использования регламентированы 37 статьёй ГрК (Градостроительный Кодекс) России. Согласно 1 пункту этой статьи существуют три типа ВРИ: основные, разрешённые условно и вспомогательные. Тип ВРИ устанавливается для каждой территориальной зоны, на которую распространяется действие ГрР (градостроительный регламент). Однако обязательным для установления является лишь основной тип ВРИ.

Классификатор ВРИ

До 2015 года, когда вступил в силу 540 приказ Минэкономразвития об установлении классификатора, каждый муниципалитет устанавливал свой перечень ВРИ, опираясь на правила использования земли и застройки территории. Однако из-за расхождения в ВРИ порождало множество споров при внесении записи в кадастровый учёт. Появление классификатора изменило положение. Теперь тип ВРИ определяется из целевого предназначения земли и является общим для всех регионов страны.

Соотношение типа и категории

Ознакомившись с положениями классификатора, владельцы участков смогут точно узнать предназначение земли и перечень разрешённых объектов строительства, которые могут быть на ней возведены.

Этот документ содержит следующие сведения:

• Описания каждого типа ВРИ.
• Перечень разрешённых строительных объектов.
• Описание построек.
• Кодовое обозначение каждой категории.

В действующем классификаторе выделено 13 категорий, каждая из которых имеет свои подразделы. Каждой категории соответствует цифровое обозначение, соответствующее типу зоны.

Если владелец знает код, то он может узнать целевое предназначение земли. К примеру, код 4 относит земли к категории «Предпринимательство». В ней содержится 10 подразделов, каждый из которых регламентирует перечень объектов строительства, которые могут возводиться для последующего получения выгоды.

Важно! Классификатор поможет не только узнать перечень разрешённых объектов капитального строительства, но и регламентирует саму возможность строительства, так как некоторые категории содержат чёткие указания на запрещение возведения построек.

Таблица

Классификатор представлен в виде таблицы, содержащей следующие сведения:

1. Категорию земли или так называемую группу видов ВРИ. Они разделяются в зависимости от целевого предназначения участка. К примеру, земли для сельского хозяйства, жилого домостроительства, промышленной застройки и т. д.
2. Описание ВРИ. Этот раздел даёт расшифровку целевого назначения, указывает на возможность возведения объектов капитального строительства и перечисляет возможные типы построек.
3. Код ВРИ. Это цифровое обозначение. Оно состоит из двух частей, разделённых точкой. Первая – это принадлежность к категории земли, а вторая – подраздел, в зависимости от группы целевого назначения.

Скачать таблицу ВРИ, действующую в 2018 году, можно тут.

Корректировка ВРИ

Классификатор чаще всего используется владельцами земли, которые хотят изменить тип ВРИ. С его помощью можно понять, разрешена ли замена статуса участка или нет.

Корректировка ВРИ – это процедура, которая нужна для изменения целевого назначения участка, чтобы земля и объекты капитального строительства, расположенные на ней, имели законную регистрацию. Корректировка возможна только при соблюдении регламента, установленного Грк России. Под нецелевым использованием подразумевается наличие расхождения между реальным применением участка с той целью, которая указана в кадастровых документах. Например, если на земле, относящейся к лесной зоне, возводится жилой многоквартирный дом.

Установка основного ВРИ

Основной тип ВРИ устанавливается по желанию собственника участка (кроме случаев, когда земля находится в собственности региональных или федеральных властей) в зависимости от разрешённого вида использования, предусмотренного ГрР. Согласно 4 пункту 37 статьи ГрК России для установления основного ВРИ не нужно получать разрешения или согласовывать своё решение с муниципальными властями.

Основной на условный

Условный ВРИ является единственным типов ВРИ, который не может быть установлен по решению собственника (правообладателя) земли. Основной ВРИ можно менять на условный при отсутствии запрета. Замена происходит по регламенту, установленному в ГрК России (статьи 36–39). Для этого собственник должен подать запрос на изменение ВРИ. Ходатайства рассматриваются муниципальными властями на открытых слушаниях. В случае принятия положительного решения оформляется документ, который передаётся в Росреестр. Положительное решение муниципалитета является основанием для изменения записи в ЕГРН. Оно может быть передано в Росрестр собственником участка или представителями муниципалитета. При вынесении отказа документ передаётся только собственнику участка.

Важно! Если решение принимается об участке, на который не распространяется действие ГрР, то власти опираются не на регламенты, а на действующую судебную практику региона.

Регламент

Согласно 36 статье ГрК России действие ГрР не распространяется для следующих категорий земель:

• Сельхозугодья.
• Лесной фонд.
• Особо охраняемые территории (кроме курортного, оздоровительного и лечебно-профилактического назначения).
• Земли запаса.
• Подводные земли.
• Участки в особых экономических зонах и тех, которые опережают уровень социального и/или экономического развития в сравнении с другими землями региона.

Установка вспомогательного ВРИ

Вспомогательный ВРИ может быть выбран по желанию собственника земли. Он не требует согласования или получения разрешения, однако он может быть установлен только к основному или условно-допустимому типу ВРИ.

Это правило установлено 1 пунктом 37 статьи ГрК России. Это означает, что зарегистрировать землю как участок, принадлежащий только к дополнительному ВРИ, нельзя. Его используют для возведения вспомогательных объектов, необходимых для обслуживания основных объектов капитального строительства, которые возводились на этой земле, согласно основному или условно-допустимому типу ВРИ.

Обратите внимание, что муниципальные власти устанавливают ограничения по использованию участков в качестве вспомогательного типа. К примеру, может быть предусмотрено, что площадь участка, отведённая для возведения объектов, согласно вспомогательному ВРИ, не может быть более 30% от общей площади земли.

Объединение участков с разными ВРИ

При необходимости объединить два и более участков с различными ВРИ в один, нужно перевести все участки к одному типу ВРИ. Это необходимо для того, чтобы после объединения их в один участок он имел один (общий) ВРИ. Единственным ограничением при объединении является установленный местными властями максимальный размер участка для данного ВРИ. Кроме того, в соответствии со статьёй 11.9 Земельного Кодекса, объединению подлежат участки, расположенные в одной территориальной зоне и относящиеся к одному населённому пункту.

Объединение происходит следующим образом:

• Владелец участков получает решение об изменении ВРИ на втором и последующих участках, которые будут объединяться.
• Передаёт документы в Росреестр и дожидается внесения изменения в ЕГРН о приведении всех участков к одному ВРИ.
• Приглашает кадастрового инженера для проведения межевания границ общего участка.
• Передаёт результаты межевания в Росреестр.
• Получает ЕГРН на объединённый участок.