Порядок перевода земли из садоводства в ИЖС
Российское законодательство допускает смену категории земельного участка. В том числе, собственники вправе перевести землю из СНТ в ИЖС, хотя садоводческие земли находятся в составе сельскохозяйственных, а участки под ИЖС относятся к землям населенных пунктов. Для перевода собственникам следует пройти ряд этапов.
Когда требуется перевести землю из СНТ в ИЖС
Собственники земельных участков инициируют процедуру по переводу участка в ИЖС из СНТ по следующим причинам:
- Земли под ИЖС имеют более высокую стоимость, чем земли под садоводство. В результате перевод можно рассматривать в качестве выгодной инвестиции: такой участок в дальнейшем можно продать и получить неплохую прибыль.
- Участки под ИЖС предназначены для строительства жилого дома в пределах трех этажей. Такой недвижимости присваивается отдельный адрес и в загородном доме можно при желании легко прописаться. Тогда как на землях СНТ предполагается возведение садового домика, который не пригоден для круглогодичного проживания. Хотя сложившаяся судебная практика допускает возможность прописки в таком доме, но эта процедуру будет связана с дополнительными бюрократическими проволочками.
- Муниципальные власти должны нести ответственность за прокладку инженерных коммуникаций к участку под ИЖС (в частности, газа, воды и электричества), а также расчистку подъезда к дому. За прокладку коммуникаций к участку СНТ отвечает сам собственник.
Таким образом, необходимость смены категории участка из СНТ в ИЖС обусловлена определенными недостатками и ограничениями в эксплуатации земель под садоводство.
Смена категории повлечет за собой увеличение кадастровой стоимости земельного участка и росту расходов на его эксплуатацию. В частности, увеличится размер земельного налога. При этом у собственника появится обязанность возвести на участке жилой дом в ограниченные сроки, иначе ему грозит штрафная повышенная ставка по земельному налогу.
Поэтому стоит предварительно взвесить все «за» и «против» перевода
Законодательство
Перевод земельного участка из одной категории в другую допускается с опорой на нормы Земельного кодекса, ФЗ-172 «О переводе участков земли из одной категории в другую» и Градостроительный кодекс.
Каждому земельному участку, поставленному на кадастровый учет, присваивается определенная категория. Она содержится в едином реестре недвижимости. Смена категории обозначает изменение разрешенной эксплуатации участка.
Хотя возможность перевода категории из СНТ в ИЖС закреплена законодательно, далеко не каждый участок земли можно подвести под эту процедуру.
Существует несколько базовых оснований, которые делают возможным перевод:
- расположение земельного участка под садоводства вблизи населенного пункта (рядом с границей);
- нахождение участка на территории, которая предполагается к включению в населенный пункт (в рамках программы перспективного развития или которая входит в резерв).
Именно поэтому собственникам земельного участка, перед тем как инициировать процедуру смены категории, стоит обратиться за консультацией в администрацию муниципального образования и уточнить, доступна ли такая возможность. Иначе можно впустую потратить немало времени и сил.
Не допускается перевод участка из ИЖС в СНТ в следующих случаях:
- если он находится под обременением;
- указанная территория не соответствует плану перспективного развития муниципального образования;
- участок невозможно присоединить к муниципальному образованию (такая ситуация возможна, если он располагается в центре садового кооператива);
- собственник предоставил неполный комплект документов или фальсифицировал представленные сведения.
Документы для перевода участка из ИЖС в СНТ
Процедура смены категории начинается с подготовки комплекта документов. Он включает в свой состав:
- паспорт собственника или доверенность на представление его интересов (при передаче документации через представителя);
- подтверждающая документация: свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН или ЕГРП (выписка из реестра должна иметь срок давности не более месяца);
- правоустанавливающая документация: договор купли-продажи, дарения, передачи земли в безвозмездное пользование и пр.;
- техническая документация из БТИ на постройки, свидетельство о собственности на них и выписка из ЕГРН;
- согласие на смену категории от других собственников (если они имеются);
- согласие супруга на перевод (если участок был приобретен в период брака).
Пошаговая процедура смены категории участка
Для смены категории земельного участка стоит пройти следующие этапы:
- Заручится поддержкой администрации муниципального образования. Для этого пишется заявление на имя Главы администрации с просьбой перевести участок из одной категории в другую. В заявлении прописываются сведения о собственнике, кадастровый номер, площадь земельного участка, его адрес.
- Поступившее заявление будет рассматриваться в течение 1-2 месяцев в зависимости от действующего регламента оказания госуслуги.
- Дождаться вынесения вердикта. В случае положительного решения заявителю будет предоставлен акт муниципального образования о смене категории земельного участка из земель с/х назначения в землю населенных пунктов.
- Выданный акт будет служить основанием для изменения категории участка из СНТ в ИЖС в реестре недвижимости. Для этого в Росреестр подается заявление на внесение изменений в ЕГРН.
- На основании поступившего заявления собственнику выдается выписка из ЕГРН на участок, где в графе «категория» будет прописано ИЖС.
Стоимость перевода СНТ в ИЖС
Формально процедура изменения категории земельного участка и внесение изменений в ЕГРН бесплатная, но в ходе ее прохождения собственник может столкнуться с дополнительными расходами. Перечень возможных трат представлен в таблице.
Наименование затрат | Когда требуется | Где получают услугу/документ | Стоимость |
Межевание границ | Если земельный участок не имеет четких границ | У кадастрового инженера | От 15 до 40 тыс.р. в зависимости от площади участка и сложности работы |
Получение выписки из ЕГРН | Для подтверждения правового статуса собственника, отсутствия обременений на участок, категории участка | В Росреестре | 400 р. за бумажную версию документа с синей печатью Росреестра |
Доверенность на представление интересов | Требуется, если документы будут передаваться через доверенное лицо | У нотариуса | Около 1000 р. |
Согласие собственников или супруга на перевод | Требуется, если у участка несколько собственников или он относится к совместно нажитому имуществу | У нотариуса | От 100-1000 р. |
Юридические услуги | Требуется для содействия в смене категории участка | В юридической компании | 15-40 тыс.р. |
Услуги по сопровождению перевода в судебном порядке | Требуется для обжалования незаконного отказа администрации от смены категории участка | В юридической компании | до 100 тыс.р. |
Таким образом, российское законодательство допускает возможность перевода участка из категории СНТ в ИЖС. Но содержит и определенные ограничения, которые нередко делают перевод невозможным. Для смены категории участка требуется обратиться с комплектом документации и ходатайством в администрацию муниципального образования.