Как перевести сельскохозяйственный участок из одной категории земли в другую?

Возможные способы использования земельных участков определяются категорией земли, к которой относятся такие участки. Чтобы получить возможность строить жилье или промышленные объекты на сельскохозяйственных землях, нужно предварительно изменить их категорию, подав ходатайство в местный земельный департамент.

Законодательное регулирование

Перевод земельного участка в другую категорию происходит по решению местных властей и сопровождается изменением данных об участке и видах его разрешенного использования в кадастровой базе ЕГРН. Правовое регулирование изменения категории земли осуществляется:

  • Земельным кодексом;
  • законом № 172 «О переводе земель из одной категории в другую»;
  • региональными законами.

Список категорий земли приведен в ст. 7 ЗК РФ, а в ст. 8 указано, что смена категорий сельскохозяйственных участков находится в ведении земельных департаментов областных администраций. Порядок подачи ходатайства в органы власти, особенности подготовки документов и рассмотрения обращения описывается в ст. 2-6 закона № 172.

Местные законы определяют регламент и форму обращений заинтересованных лиц с целью смены земельной категории отдельных участков (п. 2 ст. 2 закона № 172).

Как перевести участок в другую категорию

Категория сельскохозяйственных земель может быть изменена на одну из следующих:

  • земли поселений – для многоэтажной и частной жилой застройки (ИЖС);
  • земли промышленности – для организации производства и возведения промышленных сооружений представителями бизнеса;
  • земли охраняемых заповедников – в целях сохранения уникальных экосистем.
Основаниями для изменения категории сельскохозяйственных участков могут признаваться невозможность организации строительства или производства на землях соответствующих категорий в данном регионе, а также низкая пригодность данных участков для занятия сельским хозяйством из-за плохого качества почвы или высокого уровня загрязненности.

Общий порядок процедуры смены земельной категории включает следующие шаги:

  1. Поиск необходимого участка.
  2. Подготовка документов.
  3. Подача ходатайства в земельный департамент.
  4. Рассмотрение ходатайства и принятие акта об изменении земельной категории или об отказе.
  5. При положительном решении – направление копии акта заявителю.
  6. Обращение заявителя в Росреестр с полученным актом и перерегистрация земельного участка в другую категорию.

На этапе поиска участка инициатор должен оценить его, так как сельскохозяйственные участки, кадастровая стоимость которых выше средней по региону, не подлежат переводу в другую категорию как особо ценные.

Список документов

Для смены категории земли инициатору потребуются следующие документы:

документы на аренду земельного участка

  • копия паспорта;
  • выписка из ЕГРЮЛ – для организаций;
  • выписка из ЕГРН о правообладателе участка;
  • письменное согласие правообладателя на изменение земельной категории (если он не является заявителем);
  • заключение комиссии по экологии;
  • оценочная ведомость о стоимости участка;
  • кадастровый паспорт участка;
  • ходатайство.

Если владелец участка, подающий ходатайство, состоит в браке, то необходимо письменное согласие супруга на изменение категории земли, заверенное у нотариуса.

Выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ можно получить в МФЦ, обратившись с паспортом или учредительными документами организации. Оценочная ведомость заказывается в аналитических фирмах, имеющих лицензию на оценочную деятельность, а экологические комиссии действуют при земельных департаментах.

Важно! Менять категорию земли можно только после постановки участка на кадастровый учет, для чего нужно обратиться в проектную фирму и заказать межевые работы.

Заполнение и подача ходатайства

Ходатайство – это письменное заявление с просьбой об изменении категории земли, которое направляет инициатор такого изменения в земельный департамент вместе с другими документами.

заявление на аренду земли у администрации

В ходатайстве нужно указать:

  • ФИО, ИНН и паспортные данные заявителя;
  • наименование органа обращения;
  • кадастровый номер участка;
  • действующая и требуемая категории участка;
  • цель смены категории;
  • основание для изменения категории;
  • данные владельца участка (если он не является заявителем).

При перечислении оснований важно подтвердить отсутствие других земель в регионе, подходящих для заявленных целей (строительства или организации производства).

Образец ходатайства можно скачать здесь.

В качестве доказательств прикладываются выписки из местного земельного кадастра и экономические расчеты, показывающие, что использование нужного участка для сельского хозяйства нецелесообразно ввиду низкого качества почвы, а размещение производства позволит увеличить местный бюджет за счет налоговых поступлений.

Процесс рассмотрения и перерегистрации

Ходатайство рассматривается в течение 2-х месяцев. Если заявитель не имел согласия владельца участка на изменение его категории или собрал неполный пакет документов, то об этом сообщают сотрудники земельного департамента в течение 30 дней с момента подачи ходатайства в письменном виде. Комиссия департамента отказывает в переводе при наличии одной из следующих причин:

  • участок представляет ценность для сельского хозяйства;
  • участок включен в региональную программу по освоению территорий;
  • категорию земли данной территории изменять нельзя из-за ограничений, наложенных местными или федеральными законами.

Ценность участка определяется земельным комитетом с учетом заключения экологической комиссии.

При отказе заявитель может выбрать другой участок или оспорить решение департамента в судебном порядке.

кадастровый номер по фамилии владельца

В случае положительного решения копия акта высылается заявителю в течение двух недель. С данной копией заявитель обращается в Росреестр, приложив квитанцию госпошлины за перерегистрацию (350 рублей), а также кадастровый документ и копию паспорта. Перерегистрация происходит в течение пяти рабочих дней, при этом переоформлять действующие документы на участок не нужно (п. 4 ст. 5 закона № 172).

Общий срок процедуры составляет от 2 до 4 месяцев, в зависимости от скорости рассмотрения ходатайства и необходимости проведения межевания, а расходы включают в себя плату за справки и пошлины (до 1000 рублей), затраты на кадастровую оценку (500-2000 рублей) и межевые работы (3-15 тысяч рублей).

Для изменения категории участка необходимы основания, подтверждающие целесообразность такого изменения и безопасность для окружающей среды. Чтобы уменьшить вероятность отказа, при выборе участка нужно тщательно изучить кадастровую карту региона и предусмотреть все возможные варианты, а также убедиться в низкой ценности участка для ведения сельского хозяйства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Поделиться:
Нет комментариев