Как перевести сельскохозяйственный участок из одной категории земли в другую?
Возможные способы использования земельных участков определяются категорией земли, к которой относятся такие участки. Чтобы получить возможность строить жилье или промышленные объекты на сельскохозяйственных землях, нужно предварительно изменить их категорию, подав ходатайство в местный земельный департамент.
Законодательное регулирование
Перевод земельного участка в другую категорию происходит по решению местных властей и сопровождается изменением данных об участке и видах его разрешенного использования в кадастровой базе ЕГРН. Правовое регулирование изменения категории земли осуществляется:
- Земельным кодексом;
- законом № 172 «О переводе земель из одной категории в другую»;
- региональными законами.
Список категорий земли приведен в ст. 7 ЗК РФ, а в ст. 8 указано, что смена категорий сельскохозяйственных участков находится в ведении земельных департаментов областных администраций. Порядок подачи ходатайства в органы власти, особенности подготовки документов и рассмотрения обращения описывается в ст. 2-6 закона № 172.
Местные законы определяют регламент и форму обращений заинтересованных лиц с целью смены земельной категории отдельных участков (п. 2 ст. 2 закона № 172).
Как перевести участок в другую категорию
Категория сельскохозяйственных земель может быть изменена на одну из следующих:
- земли поселений – для многоэтажной и частной жилой застройки (ИЖС);
- земли промышленности – для организации производства и возведения промышленных сооружений представителями бизнеса;
- земли охраняемых заповедников – в целях сохранения уникальных экосистем.
Основаниями для изменения категории сельскохозяйственных участков могут признаваться невозможность организации строительства или производства на землях соответствующих категорий в данном регионе, а также низкая пригодность данных участков для занятия сельским хозяйством из-за плохого качества почвы или высокого уровня загрязненности.
Общий порядок процедуры смены земельной категории включает следующие шаги:
- Поиск необходимого участка.
- Подготовка документов.
- Подача ходатайства в земельный департамент.
- Рассмотрение ходатайства и принятие акта об изменении земельной категории или об отказе.
- При положительном решении – направление копии акта заявителю.
- Обращение заявителя в Росреестр с полученным актом и перерегистрация земельного участка в другую категорию.
На этапе поиска участка инициатор должен оценить его, так как сельскохозяйственные участки, кадастровая стоимость которых выше средней по региону, не подлежат переводу в другую категорию как особо ценные.
Список документов
Для смены категории земли инициатору потребуются следующие документы:
- копия паспорта;
- выписка из ЕГРЮЛ – для организаций;
- выписка из ЕГРН о правообладателе участка;
- письменное согласие правообладателя на изменение земельной категории (если он не является заявителем);
- заключение комиссии по экологии;
- оценочная ведомость о стоимости участка;
- кадастровый паспорт участка;
- ходатайство.
Если владелец участка, подающий ходатайство, состоит в браке, то необходимо письменное согласие супруга на изменение категории земли, заверенное у нотариуса.
Выписки из ЕГРН и ЕГРЮЛ можно получить в МФЦ, обратившись с паспортом или учредительными документами организации. Оценочная ведомость заказывается в аналитических фирмах, имеющих лицензию на оценочную деятельность, а экологические комиссии действуют при земельных департаментах.
Важно! Менять категорию земли можно только после постановки участка на кадастровый учет, для чего нужно обратиться в проектную фирму и заказать межевые работы.
Заполнение и подача ходатайства
Ходатайство – это письменное заявление с просьбой об изменении категории земли, которое направляет инициатор такого изменения в земельный департамент вместе с другими документами.
В ходатайстве нужно указать:
- ФИО, ИНН и паспортные данные заявителя;
- наименование органа обращения;
- кадастровый номер участка;
- действующая и требуемая категории участка;
- цель смены категории;
- основание для изменения категории;
- данные владельца участка (если он не является заявителем).
При перечислении оснований важно подтвердить отсутствие других земель в регионе, подходящих для заявленных целей (строительства или организации производства).
Образец ходатайства можно скачать здесь.
В качестве доказательств прикладываются выписки из местного земельного кадастра и экономические расчеты, показывающие, что использование нужного участка для сельского хозяйства нецелесообразно ввиду низкого качества почвы, а размещение производства позволит увеличить местный бюджет за счет налоговых поступлений.
Процесс рассмотрения и перерегистрации
Ходатайство рассматривается в течение 2-х месяцев. Если заявитель не имел согласия владельца участка на изменение его категории или собрал неполный пакет документов, то об этом сообщают сотрудники земельного департамента в течение 30 дней с момента подачи ходатайства в письменном виде. Комиссия департамента отказывает в переводе при наличии одной из следующих причин:
- участок представляет ценность для сельского хозяйства;
- участок включен в региональную программу по освоению территорий;
- категорию земли данной территории изменять нельзя из-за ограничений, наложенных местными или федеральными законами.
Ценность участка определяется земельным комитетом с учетом заключения экологической комиссии.
При отказе заявитель может выбрать другой участок или оспорить решение департамента в судебном порядке.
В случае положительного решения копия акта высылается заявителю в течение двух недель. С данной копией заявитель обращается в Росреестр, приложив квитанцию госпошлины за перерегистрацию (350 рублей), а также кадастровый документ и копию паспорта. Перерегистрация происходит в течение пяти рабочих дней, при этом переоформлять действующие документы на участок не нужно (п. 4 ст. 5 закона № 172).
Общий срок процедуры составляет от 2 до 4 месяцев, в зависимости от скорости рассмотрения ходатайства и необходимости проведения межевания, а расходы включают в себя плату за справки и пошлины (до 1000 рублей), затраты на кадастровую оценку (500-2000 рублей) и межевые работы (3-15 тысяч рублей).
Для изменения категории участка необходимы основания, подтверждающие целесообразность такого изменения и безопасность для окружающей среды. Чтобы уменьшить вероятность отказа, при выборе участка нужно тщательно изучить кадастровую карту региона и предусмотреть все возможные варианты, а также убедиться в низкой ценности участка для ведения сельского хозяйства.