Показатели правомерного использования земельного участка

Для сохранения земельных ресурсов и контролирования их правильного использования все земли в стране в зависимости от их целевого назначения поделены на категории. Способ использования участка зависит также от вида разрешенного использования (ВРИ).

Целевое назначение

Целевое назначение земли показывает возможности ее использования собственником или арендатором. По закону (ст. 7 ЗК) все земли делятся на 7 категорий:

1. сельскохозяйственные;
2. земли поселений;
3. производственные (земли промышленности, обороны, энергетики, связи и тому подобные);
4. особо охраняемые;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Эти земли должны эксплуатироваться в соответствии с указанной категорией и ВРИ.

Категорию земли участка могут изменить государственные или местные власти. Порядок определения или изменения категории земли участка определены ЗК, ГрК и специальным законом №174-ФЗ, устанавливающим порядок смены категории.

Земли с/х назначения - это земли, расположенные вне поселений и необходимые для ведения сельхозпроизводства. В них входят земли, предназначенные для непосредственной сельскохозяйственной деятельности (пашни, сенокосы, сады, пастбища), а также земли, отведенные для внутренних дорог, создания лесозащитных полос, размещения сооружений, предназначенных для складирования и обработки с/х продукции.

К землям поселений относят земли, расположенные в черте городов, поселков, сел и предназначенные для застройки или развития поселений. В таких землях имеются жилые, производственные, деловые и другие территориальные зоны. Для каждой из таких зон действует регламент, определяющий порядок использования участка в этой зоне. Так, жилые зоны нужны для постройки жилья, деловые – для строительства офисов, торговых объектов. Населенные пункты могут включать и с/х земли. Но такие земли должны быть предназначены только для строительства дач или ведения личного подсобного хозяйства.

В категорию земель производственного назначения входят земли, предназначенные для развития промышленности. При этом участки таких земель должны располагаться на расстоянии от жилых построек из-за возможных выбросов вредных веществ. Они могут быть окружены санитарными или охранными зонами, в которых существуют ограничения на их использование.

Особо охраняемые территории, ценные в научном, историческом или оздоровительном смысле, обычно полностью выключены из оборота земель.

Земли водного фонда – это водоохранные зоны и водные сооружения.

Земли запаса – это неиспользуемые земли, принадлежащие государству или муниципалитетам. Такие земли могут быть предоставлены в собственность гражданам только после смены категории.

Разрешенное использование

При эксплуатации участка наряду с категорией собственнику необходимо учитывать ВРИ.

Эти виды определены в Классификаторе (приказ МЭР № 540 в редакции 04.1.2017 г.). Кроме того, по ст. 35 ГрК режим участка может определяться регламентом, который действует в данной территориальной зоне. Такие регламенты не устанавливаются для с/х угодий, лесов и некоторых других земель (ст.36 ГрК).

В Классификаторе ВРИ участков имеется несколько различных разделов категорий участков. При этом категория может делиться на несколько подразделов.

Например, категория «Сельскохозяйственное использование» (код 1) состоит из 5 подразделов. При этом некоторые подразделы, такие как «Растениеводство» или «Животноводство», состоят из нескольких наименований ВРИ. В частности в подраздел «Растениеводство» (код 1.1) входят 5 ВРИ (коды 1.2-1.6) - выращивание зерна, овощей, лекарственных трав, фруктов, льна и конопли. В разделе «Животноводство» (код 1.7) имеется 4 показателя ВРИ (коды 1.8-1.11), относящиеся к скотоводству, звероводству, птицеводству и свиноводству.

Подраздел «Жилая застройка» (код 2) включает также несколько пунктов ВРИ (коды 2.1-2.7.1), относящихся к ИЖС, малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной застройкам.

Полностью Классификатор приведен в Приложении.

Как сменить ВРИ

Использование земли без учета разрешенного применения может привести к административному штрафу, который по Административному кодексу может составить 1% от стоимости участка (не менее 10000 руб).

Для территориальной зоны обычно имеется несколько ВРИ, которые делятся на 3 группы:

1. основные;
2. разрешенные условно;
3. вспомогательные.

Первые показатели являются базовыми. Второй тип может быть получен только после публичного слушания, а третий является вспомогательным и может быть только дополнением для первых двух.

Если требуется сменить вид использования на другой вид, входящий в группу основных, то надо обратиться в Росреестр с заявлением о смене показателя ВРИ.

Если нужен новый показатель, входящий в условно разрешенную группу, то заявитель должен обратиться с заявлением в местные органы. Эти органы должны организовать публичные слушания по поводу изменения ВРИ участка. При положительном решении вопроса местный орган выпускает документ о смене ВРИ участка, а далее Росреестр вносит соответствующее изменение в ЕГРН.