Земельный участок под ИЖС: понятие и правила выбора

Индивидуальное жилищное строительство является одним из способов получения собственного дома, который по площади может существенно превысить квартиру, что позволит жить в нем с большим комфортом.

Однако, прежде чем покупать участок для такого строительства, необходимо определиться, на какие критерии лучше всего обратить внимание.

Что такое индивидуальное жилищное строительство?

Индивидуальное жилищное строительство - это одна из форм осуществления возведения домов, предназначенных для проживания одной семьи. При осуществлении такого строительства высота дома не может превышать трёх этажей в соответствии с нормами Градостроительного Кодекса Российской Федерации.

При строительстве дома на основании проекта ИЖС в дальнейшем его можно будет рассматривать в качестве места для постоянного проживания, что позволит оформить в нем постоянную регистрацию.

Данный параметр оказывает серьезное влияние на выбор того или иного земельного участка в его конкретном виде.

Что такое участок для ИЖС?

Под участком, используемым для индивидуального жилищного строительства, следует понимать такой земельный участок, на котором в соответствии с действующими нормами Земельного и Градостроительного Кодексов можно проводить строительство домов, предназначенных для постоянного проживания.

Размер такого участка должен соответствовать специальным градостроительным и социальным нормам, согласно действию которых он не может быть меньше шести соток (так как только такой размер участка позволит не только построить сам дом, но и обеспечить его в полном объеме всеми необходимыми коммуникациями, например, подвести воду, газ, канализацию и электричество). Кроме того, такой участок, в случае возникновения необходимости его деления в натуральном виде, может быть разделен на основании соответствия фактического выделения участка в натуральный вид.

Каким параметрам должен соответствовать участок для индивидуального жилищного строительства?

Участок, который планируется в будущем использовать для строительства собственного дома, должен полностью соответствовать определенным критериям, с помощью определения которых можно получить представление о будущей пригодности такого участка для возведения дома, в котором планируется постоянно жить. К таким параметрам относятся:

• Соответствие категории земельного участка и вида его разрешенного использования целям осуществления строительства по индивидуальному проекту дома. Земельный участок должен относиться только к землям населенных пунктов, а в качестве вида разрешенного использования должна рассматриваться возможность для осуществления строительства дома малой этажности (до трех этажей). На таком участке должно быть разрешено ведение личного подсобного хозяйства, так как возведение собственного дома подразумевает создание условий для его содержания. Если участок относится к землям сельхозназначения, то возможности возвести дом, в котором можно будет получить постоянную регистрацию, на таком участке не будет.
• Отсутствие ранее наложенных обременений на участок, которые могут препятствовать его оформлению в собственность из других форм пользования и владения, например, из аренды или права пожизненного наследуемого владения. В том случае, если участок, например, находится в резерве для строительства дороги или какой-либо инженерной сети, например, газоснабжающей, оформление участка в собственность будет невозможно, также, как и возведение на нем капитального сооружения, пригодного для постоянного проживания, несмотря на то, что участок относится к категории земель населенных пунктов, и на нем с помощью установленного вида разрешенного использования доступно осуществление индивидуального жилищного строительства.
• Наличие на участке или на подходе к нему инженерных коммуникаций для того, чтобы к построенному дому можно было подвести необходимые сети. При этом сети должны находиться на входе на участок, чтобы, при необходимости, их можно было легко подключить.
• Развитость инфраструктуры района, в котором планируется приобрести конкретный участок, так как наличие дорог с хорошими подъездными качествами, например, посыпанными щебенкой, позволит заниматься строительством в любых погодных условиях, а также постоянно иметь доступ к своему дому, в том числе, для подъезда к нему на различных видах автомобильного транспорта. Кроме того, к развитости инфраструктуры относится также наличие в транспортной доступности объектов социальной и образовательной сферы, то есть школ, больниц, магазинов.
• Экологическое состояние района, в котором планируется осуществлять строительство дома. На экологическое состояние района оказывает влияние наличие крупных промышленных предприятий, которые могут серьезно загрязнять воздух в районе, объем зеленых насаждений вокруг района строительства, наличие крупных транспортных узлов и магистралей (например, железнодорожных веток и развязок).
• Форма участка и его расположение относительно рельефа местности в конкретном районе. Чем сложнее форма участка на плоскости и в пространстве, тем сложнее осуществлять строительство, так как возведение дома на участке, имеющем большой естественный уклон или провалы в некоторых его частях, потребует больших ресурсных затрат при выравнивании грунта и заливке фундамента дома. Кроме того, строить дом на участке квадратной формы гораздо проще, чем на участке сложной формы, особенно, если отсутствует забор и не была проведена процедура межевания, так как есть риск заступа на территорию соседних участков, если на них не выполнено межевание.
• Наличие проведенных землеустроительных работ и документов о таких работах играет также немаловажную роль, так как наличие документального подтверждения проведенного межевания или других способов законного установления границ участка позволит избежать конфликтных ситуаций с соседями о пределах нахождения участка. Кроме того, с 1 января 2018 года все участки, в отношении которых не была проведена процедура межевания, подлежат изъятию из гражданско-правового оборота, то есть не могут быть сданы в аренду, проданы, подарены, оставлены в наследство и т.д.

При осуществлении выбора конкретного участка для возведения дома в рамках индивидуального жилищного строительства следует понимать, что итоговая возможность эксплуатации того или иного участка зависит напрямую от целого ряда факторов, которые не только оказывают влияние на стоимость такого участка и возможность продать его в дальнейшем, но и предполагают возможность максимально полной эксплуатации построенного на участке дома, в том числе, для постоянного проживания и получения в таком доме постоянной регистрации.