В каком банке оформить ипотеку на покупку участка ИЖС?
Многие мечтают о загородной недвижимости, но не у всех есть средства на покупку участка и строительство дома. В такой ситуации можно воспользоваться ипотечным кредитом.
Ипотека под участок ИЖС: понятие
Ипотека под участок ИЖС – один из видов кредитования с обеспечением в виде залога земельного участка. Данный вид кредитования регулируется Гражданским кодексом и ФЗ-102 «Об ипотеке».
На весь период действия ипотечного договора недвижимость находится в залоге у банка. Это обременение фиксируется в установленном порядке в Росреестре и действует до окончания выплат. Когда заемщик вносит последний платеж, обременение снимается. Пока ипотека не выплачена, заемщик не вправе распоряжаться недвижимостью: он не может продать ее, передать по наследству, подарить без согласия залогодержателя.
В качестве залога по ипотечному кредиту могут выступать:
- приобретаемый земельный участок;
- дом, расположенный на земельном участке;
- иной объект недвижимости в собственности: квартира, дом и пр.
Ипотека на покупку участка не может быть оформлена:
- на приобретение недвижимости из государственной или муниципальной собственности;
- на покупку участка, площадью менее законодательных нормативов;
- на покупку участка, права собственности на который не были оформлены должным образом (например, у арендатора или лица, которое распоряжается им на правах бессрочного пользования);
- на покупку участка, который располагается за пределами территории обслуживания банка;
- на приобретение участка из водоохранной, природоохранной и резервной зоны;
- участка, приближенного к свалкам и промышленным объектам;
- обремененного залогом или арестом.
Важно! Для покупки участка в ипотеку он должен отвечать ряду требований: быть ликвидным, расположен в районе с развитой инфраструктурой, иметь необходимые коммуникации, находится в зоне транспортной доступности и пр. В целом жесткие требования к кредитуемой недвижимости существенно ограничивает выбор участка.
В рамках любого ипотечного кредита средства выдаются под определенный процент за пользование кредитом. Заемщик должен вернуть банку не только стоимость земельного участка, но и начисленные проценты. Обычно банки не кредитуют покупку недвижимости в полном объеме и требуют наличия собственных сбережений от заемщика, которые выступают в качестве первоначального взноса.
Различают три вида ипотечного кредитования ИЖС:
- на покупку участка;
- на покупку участка с построенным домом;
- на покупку участка и строительства на нем дома.
Наиболее распространенным в России является второй вариант.
Особенности ипотеки под покупку участка ИЖС
Практически у каждого крупного банка есть в кредитном портфеле ипотечные продукты на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках, тогда как предложения по кредитованию участков ИЖС встречаются не так часто. Связано это с тем, что участок ИЖС является менее ликвидным предметом, чем квартира. И если ипотечный заемщик перестанет вносить ежемесячные платежи, то участок будет сложнее продать, чем квартиру.
Особые риски возникают у банков, которые кредитуют покупку пустых участков под строительство дома. Ведь если заемщик начнет строительные работы, но так и не сможет их закончить, то в залоге у банка окажется участок с недостроем. Такую недвижимость продать будет крайне сложно.
По указанным причинам банки не любят кредитовать покупку земельных участков и далеко не каждый готов предоставить деньги под покупку участка. Именно поэтому покупка в ипотеку участка имеет некоторые особенности:
- Заемные средства предоставляются на ограниченный срок до 5-10 лет. Тогда как ипотека на квартиру предоставляется вплоть до 30 лет.
- Ипотека ИЖС выдается на условиях более высоких процентных ставок, чем на покупку квартиры. При этом условия более лояльные, чем по необеспеченным займам.
- При ипотеке ИЖС банки предъявляют повышенные требования к первоначальному взносу. Он должен составлять не менее 15-20%.
- В российских реалиях деньги на покупку участка под его залог не выдаются (хотя в мире это достаточно распространенная практика). Допускается только передача в залог квартиры или дома, которые принадлежат покупателю. При этом банки обычно кредитуют заемщика в сумме до 60-70% от оценочной стоимости предмета залога.
Пошаговый алгоритм покупки участка ИЖС в ипотеку
Для того чтобы купить участок ИЖС с помощью ипотечного кредита, возможно два варианта: изначально выбрать недвижимость, а затем обратиться в банк за одобрением или получить положительное решение банка о предоставлении кредита, а затем под эти параметры выбрать участок. Более распространенным является последний вариант, рассмотрим его более подробно.
Алгоритм покупки участка в ипотеку будет следующим:
- Заемщик подает заявку на ипотеку в банк. К письменному заявлению требуется приложить документы, подтверждающие его личность, размер дохода и их стабильность, наличие постоянного места работы, семейное положение, образование, трудовой стаж. Также к получению ипотеки обычно требуется привлечь созаемщика или поручителя.
- На рассмотрение заявки на ипотеку, проверку кредитной истории и достоверности представленных сведений может уйти от 2 до 10 дней. В случае положительного решения заемщику сообщат доступный ему кредитный лимит, рассчитанный с учетом его доходов и ежемесячной долговой нагрузки. Положительное решение банка будет действовать 2-3 месяца.
- Заемщик выбирает земельный участок и проходит процедуру оценки его стоимости. Обычно этим занимается оценочная компания из числа рекомендованных банком.
- В кредитную организацию предоставляются документы по земельному участку: свидетельство о праве собственности (или иной документ), выписка из ЕГРН, предварительный договор купли-продажи с продавцом.
- Заемщик заключает с банком кредитный и страховой договор. Условия по ипотеке могут предусматривать страхование предмета залога (оно обязательно), а также иные страховые программы: например, финансовая защита от потери работы и личное страхование.
- Ипотечный договор в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреестре. Об обременении делается отметка в ЕГРН.
- Деньги за участок переводятся продавцу.
Условия по ипотечному кредитованию участков ИЖС в российских банках
Ипотечные кредиты на приобретение участков ИЖС сегодня выдаются на следующих условиях.
Наименование банка | Название программы | Предмет покупки | Процентная ставка | Сумма ипотеки | Минимальный взнос | Срок ипотеки | Ссылка на условия |
Сбербанк России | «Загородная недвижимость» | Дачный и садовый дом, земельный участок | От 9,5% | ОТ 300 тыс.р. | 25% | До 30 лет | http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_cottage |
Абсолют Банк | «Перспектива» | Дачный и садовый дом, земельный участок, ремонт | 13,65% | 500 тыс.р. – 15 млн.р. | н/д | 3-15 лет | http://absolutbank.ru/personal/loans/mortgage/ |
Ак Барс | «Комфорт» | Дом с землей, земельный участок, таунхаус | 11,8-12% | От 500 тыс.р. | 20% | 1-25 лет | https://www.akbars.ru/product/individuals/hypothec/komfort/?print=yes |
Россельхозбанк | «Целевая ипотека» | Дом или коттедж с землей, земельный участок | 9,2—9,3% | 100 тыс.р.-20 млн.р. | н/д | До 30 лет | https://rshb.ru/natural/loans/mortgage/purpose/ |
Запсибкомбанк | «Приобретение или аренда земельного участка» | Земельный участок | 11% | До 80% от предмета залога | 20% | До 30 лет | https://www.zapsibkombank.ru/personal/ipoteka/na-zemlu/ |
Связь-Банк | «Твоя ипотека» | Дом или коттедж с землей, земельный участок | 11,5% | 400 тыс.р. – 30 млн.р. | 15% | 3-30 лет |
Традиционно наиболее популярным ипотечным предложением является ипотека от Сбербанка. Банк готов предоставить до 75% от оценочной стоимости залога или сметной стоимости строительства. Таким образом, банку можно предоставить в залог как имеющееся, так и приобретаемое жилье.
Базовая ставка в рамках данной программы составляет 9,5%. Но она увеличивается на 0,5% для сторонних заемщиков, которые не являются зарплатными клиентами банка. По одному процентному пункту добавляется до момента регистрации ипотеки и при отказе от личного страхования (страхование предмета залога является обязательным).
Заемщик по ипотеке в Сбербанке должен быть в возрасте от 21 до 75 лет, иметь постоянное место работы и стабильные доходы.
Таким образом, при необходимости россияне могут воспользоваться заемными средствами на покупку участка ИЖС. Это позволяет не откладывать покупку на долгий срок и производить выплаты по комфортному графику в течение 1-30 лет. С учетом того, что недвижимость ежегодно дорожает, использование ипотечных программ может быть крайне выгодным.