Городские и сельские сервитуты. Категории, предназначение, права и обязанности сторон

Сервитут – это одно из древнейших понятий вещного права, которое перекочевало в российское законодательство из римского права. В нашей стране оно используется по отношению к недвижимости, преимущественно к земельным участкам. Под сервитутом понимают ограниченное действующим законодательным актом или добровольно заключённым договором право на использование имущества, принадлежащего второму лицу.

Основное предназначение сервитута – пополнить недостающие блага, качества и/или свойства имущества инициатора установления сервитута с помощью недвижимости, принадлежащей другому лицу. При этом важно, чтобы имущество обоих лиц имело общую границу. Также допускается наличие разделяющей общественной зоны, к примеру, пешеходного прохода между ними. Но в обоих вариантах важно, чтобы недвижимость инициатора сервитута могла улучшить свои свойства только за счёт использования имущества соседа.

Для упрощения разграничения имущества сторон сервитута приняты следующие понятия:

• Господствующая недвижимость – это имущество, принадлежащее инициатору установления сервитута.
• Служащая недвижимость – это имущество второго лица, за счёт которого возможно улучшение свойств, качеств или благ господствующей недвижимости.

Законодательство

Основные понятия сервитута и право на их установление регламентируются 274 статьёй Гражданского Кодекса и 23 статьёй Земельного Кодекса, а также ФЗ–№122. Права и обязанности сторон, ответственность и иные положения сервитутов указаны в 216, 275, 276, 277, 613 и 694 статьях Гражданского Кодекса.

Городские и сельские сервитуты и их различия

Сервитуты подразделяются по разным признакам, однако самое главное различие между ними кроется в месторасположении недвижимости. Поэтому выделяют два основных вида сервитута:

• Городские.
• Сельские.

Первые должны располагаться в черте населённого пункта, а вторые в сельской местности. Однако это не единственное их различие. Под понятие городского сервитута попадает лишь та собственность, на которой расположены объекты недвижимости. То есть, если речь идёт о двух участках, расположенных в черте города, но не имеющих объектов капитального строительства, то они не попадают под понятие городского сервитута.

Похожая картина и с сельскими сервитутами. Помимо того, что они должны находиться за пределами населённых пунктов, важно чтобы на участках не было жилых объектов. Сельский сервитут может быть установлен по отношению к полю, пашне и иным разновидностям сельскохозяйственных угодий.

Предназначение городских сервитутов

Городские сервитуты могут иметь отрицательное или положительное свойство. Первые нужны для того, чтобы не допустить ухудшения качества недвижимости владельца господствующей собственности. Вторые, напротив, необходимы для приобретения благ.

Владелец господствующей недвижимости может выступить в качестве инициатора установления сервитута в следующих случаях, имеющих положительное свойство:

• Установление или использование опор. Оно означает, что владелец господствующей недвижимости имеет право возводить здания и сооружения на своём участке, опираясь на стену дома собственника служащей недвижимости. Опора может быть сделана в виде балки, или стена владельца господствующей недвижимости может опираться на стену соседского дома.
• Использование воздушного пространства. В основном оно означает, что владелец господствующей недвижимости может обустраивать выступ на доме или делать крышу, края которой вторгаются в воздушное пространство владельца служащей собственности.
• Обустройство стоков. Прежде всего, оно нужно для прокладки канализационных труб по участку соседа. Кроме того, это право используется владельцем господствующей недвижимости для обустройства системы отвода дождевой воды.

К отрицательным свойствам относятся следующие случаи:

• Право на вид из окна. Это означает, что владелец служебной недвижимости не может возвести здание, которое портит вид из окон или ухудшает качество дневного освещения владельца господствующей собственности.
• Ограничение высоты здания. Владелец господствующей недвижимости может выступить инициатором установления сервитута, если высота здания, строящегося на соседнем участке, каким-либо образом ухудшит качества, блага или свойства его дома.
• Ограничение на работы, ухудшающие освещение и/или закрывающие обзор. Если владелец служащей недвижимости проводит на своём участки любой тип работ, из-за которых качество дневного освещения становится хуже или закрывается обзор, то владелец господствующей собственности имеет право потребовать установить ограничения.

Предназначение сельских сервитутов

Сельские сервитуты бывают дорожными и водными. Кроме того, выделяют подвид "прочие", в которые входят особые условия установления сервитута.

Предназначение дорожных сервитутов:

• Для обустройства пешеходной дорожки или права прохода по участку владельца служащей недвижимости.
• Строительство подъездной дороги или право проезда по участку соседа.
• Право на провоз грузов по территории служащей недвижимости.

Предназначение водных сервитутов:

• Прокладка водопроводной сети через соседский участок.
• Право на забор воды в водоёме, расположенном на соседнем участке или за его пределами.
• Право прогона скота на водопой к водоёму расположенному на участке владельца служащей недвижимости или за его пределами.

Прочие категории сельских сервитутов:

• Право выпаса скота на участке соседа.
• Право на добычу песка и глины на служащем участке.
• Право на хранение сельхозпродукции (овощей, фруктов) на участке соседа во время сбора урожая.

Права и обязанности

Все эти пункты являются регламентом установления сервитута и должны совершаться именно в таком порядке:

1. При необходимости установления сервитута владелец господствующей недвижимости должен оговорить условия установления сервитута с соседом. Если не удаётся достигнуть договорённости, то он может подать исковое заявление в суд на право принудительного установления сервитута.
2. При наличии убытков у собственника служащей недвижимости он имеет право потребовать установления соразмерной платы. Плата может взиматься только в размере убытков. Она рассчитывается по установленной формуле и не может быть произвольной.
3. Все права и обязательства обоих сторон должны быть перечислены в соглашении или в нормативно-правовом акте, который является основанием для установления сервитута. После его подписания владелец служащей недвижимости обязан обратиться в Росреестр для внесения записи о наличии обременения в ЕГРН.
4. После окончания срока действия, если сервитут был срочным, владелец служащей недвижимости подаёт документы в Росреестр для внесения записи о снятии обременения в ЕГРН. С этого момента действие сервитута считается законченным.

Обратите внимание, что владелец служащей недвижимости не имеет право чинить препятствия инициатору сервитута для решения задачи, которая была целью его установления. Однако владелец господствующей недвижимости обязан проводить работы или совершать необходимые действия с тем условием, чтобы сосед не нёс издержек, или они были минимальными.

Ограничения на установление сервитутов

Владелец служащей недвижимости может оспорить в судебном порядке право на установление сервитута, если он в полной или почти полной мере не имеет возможности использовать свою недвижимость по её целевому назначению. К примеру, если площадь обременения от 75 до 100%. Это право предусматривается 2 пунктом 274 статьи Гражданского Кодекса.