Соглашение об установлении сервитута на земельный участок

В некоторых случаях владелец участка не может в полной мере осуществлять хозяйственную деятельность без использования части участка, расположенного по соседству. Например, если нет возможности проехать на свой участок или нужно протянуть коммуникации через участок соседа. Для таких случаев в законодательстве предусмотрено право на установление сервитута. Оно регламентируется 23 статьёй Земельного Кодекса (ЗК России) и 274 статьёй Гражданского Кодекса (ГК России).

Под сервитутом понимается ограниченное право на использование земли, которое устанавливается в срочном или бессрочном режиме и затрагивает владения второго лица. Оно регулируется по соглашению сторон, на основании которого заключается договор или по действию нормативно-правового акта, если затрагиваются интересы государства. Из этого следует, что существует две разновидности сервитутов:

• Публичные, устанавливаемые на основании постановления, решения или иного правового акта между гражданином и федеральным, региональным или муниципальным органом власти.
• Частные, которые устанавливаются между гражданами (это могут быть как физические, так и юридические лица) на основании договора сервитута.

Важно! Основанием для внесения изменений в ЕГРН при заключении частного сервитута является договор. Он может составляться только в письменной форме и должен соответствовать требованиям действующего законодательства.

Так как сервитут является разновидностью обременения, то, в соответствии с законодательством, он должен быть зарегистрирован в Росреестре. На его основании вносятся изменения в ЕГРН участка, при том не лишая правообладателя или владельца права использовать, распоряжаться или владеть этим имуществом.

Договор

После достижения договорённости между инициатором сервитута и правообладателем (владельцем) участка необходимо подписать договор. В нём должны быть отражены следующие сведения:

• Данные правообладателя (владельца) участка и инициатора заключения сервитута.
• Срок заключения договора (они бывают срочными и бессрочными).
• Данные участка, который является объектом сервитута: кадастровый номер, расположение земли на местности (в виде плана), общая площадь участка и размер обременяемой территории.
• Разновидность обременения.
• Основания для установления сервитута.
• Условия использования обременённой территории инициатором сервитута.
• Соразмерную ущербу (убыткам) плату, в соответствии с 5 пунктом 264 статьи ГК России.
• Срок и периодичность внесения выплат.
• Права и обязанности обеих сторон.
• Дата заключения и подписи сторон.

Важно! Если в договоре упущен хотя бы один пункт из перечня, то суд может признать его недействительным.

Образец соглашения о сервитуте можно скачать здесь.

Основания для установления сервитута

Частный сервитут может заключаться на следующих основаниях:

• Ремонт, реконструкция или строительство объектов недвижимости на границе земельных участков.
• Прокладка или ремонт коммуникативных и инженерных сетей (газ, электричество, водопровод, канализация и т. п.).
• Дренажные работы на границе земельных участков.
• Обеспечение или обустройство прохода (проезда) на территорию участка, расположенного за участком, который является объектом сервитута.
• Для прогона сельскохозяйственных животных по территории объекта сервитута на водопой к водоёму, расположенному за объектом сервитута*.
• Для проведения работ по установлению границ участков (межевание земли).

*Обратите внимание, что прогон сельскохозяйственных животных к месту водопоя относится к основанию для установления публичного сервитута (6 подпункт 3 пункта 23 статьи ЗК России), но может использоваться и как основание для заключения частных договоров. К примеру, если инициатором сервитута является частное крестьянское или фермерское хозяйство.

Регламент заключения сервитута

В соответствии с действующим законодательством частный сервитут заключается в следующем порядке:

• Достигается устное соглашение между инициатором сервитута и правообладателем (владельцем) участка.
• Рассчитывается стоимость сервитута.
• Подготавливается и подписывается договор об установлении сервитута.
• Подаётся пакет документов в Росреестр.
• Вносятся запись об изменении в ЕГРН.
• Прекращается действие сервитута, если он был срочным, и вносится запись в ЕГРН о снятии обременения.

Сервитут считается заключённым после подписания договора, но вступает в силу только после внесения изменений в ЕГРН.

Пакет документов

При установлении сервитута в Росреестр подаются следующие документы:

• Договор об установлении сервитута.
• План участка на местности.
• Отчёт об оценке ущерба, если за сервитут устанавливается плата.
• Решения суда (в случаях, когда сервитут заключается по решению суда).
• Документы, подтверждающие право и/или основания для установления сервитута.