Заключение договора аренды с юридическим лицом: правила процедуры, необходимые документы, возможные сложности

До настоящего времени аренда выступает как один из самых удобных способов использования земельных ресурсов ввиду ее высокой стоимости. Как должен быть заключен договор аренды при участии юридического лица, чтобы такая сделка была удобна для всех?

Законодательство

Регулирование вопросов, связанных с арендой земли, находится в правовой компетенции нескольких крупных законодательных актов:

• Гражданский Кодекс Российской Федерации занимается непосредственным освещением всех вопросов, связанных с заключением договора аренды независимо от того, являются ли стороны юридическими лицами или относятся к физическим;
• Земельный Кодекс РФ рассматривает аренду как максимально удобный вариант для использования того или иного земельного участка для определенных категорий арендаторов, а также освещает основные моменты, когда заключение арендного договора невозможно;
• Федеральный закон «О Государственном кадастре недвижимости» регулирует порядок регистрации вновь возникающих прав пользования, если такая регистрация должна быть осуществлена в соответствии с действующими юридическими правовыми нормами.

Кроме того, регулирование вопросов, связанных с заключением договора аренды может быть осуществлено также и другими нормативными актами, например, освещающими порядок заверения заключенного арендного договора или порядка оформления результатов совершенной сделки.

Перечень и стоимость оформления необходимых сопроводительных документов

Заключаемый арендный договор с целью подтверждения его юридической значимости должен быть сопровожден целым рядом документов:

• Учредительные документы или выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица) – для подтверждения существования конкретной организации и отсутствия каких-либо обременительных процедур. Получить ее можно в Налоговой инспекции по месту регистрации организации или через сайт Федеральной налоговой службы. Оформляется данная выписка бесплатно и действует в течение трех месяцев с момента получения.
• Паспорт гражданина – если одной из сторон-участниц сделки является физическое лицо. К паспорту необходимо будет приложить его заверенную копию.
• Доверенность на того, кто будет подписывать арендный договор (с указанием его паспортных данных). Оформляется этот документ либо у нотариуса, либо у руководителя учреждения, от имени которого такой человек действует.
• Кадастровый паспорт на участок. Его оформление осуществляется через Росреестр, где участок должен быть поставлен на учет. Стоимость его оформления составляет для физических лиц – двести рублей, для юридических – шестьсот. Если участок поставлен на учет не был – придется заплатить госпошлину за это действие – в размере ста рублей для физических лиц и тысячи – для юридических.
• Межевые документы. Они могут быть оформлены в любой аккредитованной на проведение межевых работ геодезической компании.
• Стоимость данных работ зависит от сложности объекта, количества межевых знаков, использованных при проведении этих работ, а также от места выезда. В среднем, данная сумма может колебаться в зависимости от региона от 8 до 40 тысяч рублей.
• Свидетельство о праве собственности на участок, предоставляемое арендодателем, выписка из ЕГРП на данный участок или договор аренды с фиксацией в нем положений о возможности субаренды или переуступки прав.

До 15 июля 2016 года свидетельство о праве собственности имело свое юридическое значение в качестве правоустанавливающего документа на недвижимость.

С этой даты оно существует только как подтверждение ранее оформленного права, а для осуществления сделки потребуется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. Оформление такой выписки в настоящее время осуществляется при приобретении участка в собственность его владельцем, а ее стоимость вытекает напрямую из размера госпошлины – для физических лиц от ста до двух тысяч рублей, для юридических – от двух до пятнадцати тысяч рублей (в зависимости от целевого назначения участка).

Получить выписку можно в Росреестре путем непосредственного обращения в территориальное подразделение по месту нахождения участка или через многофункциональные центры.

Особенности

Ни ГК, ни ЗК РФ не предусматривают каких-либо нюансов для заключаемых договоров аренды между юридическими лицами или при участии физических. Единственным главным условием, которое отражено в законодательстве, следует считать обязательность предоставления участка в аренду только его собственником. Это правило распространяется как на юридических лиц, так и на физических.

В том случае, если арендатором выступает физическое лицо, принадлежащее по гражданству к другому государству, оно может арендовать землю только на тех условиях, которые зафиксированы в соответствующих статьях Земельного Кодекса. Выступать в качестве арендодателя такое лицо не имеет права (за исключением случаев субаренды), так как законодательно ему запрещено быть собственником земельного участка.

В том случае, если договор заключается с юридическим лицом, даже если по своему характеру он будет краткосрочным, необходимо его оформить в письменном виде, так как последующее заверение совершенной сделки должно произойти у нотариуса.

Договор

Гражданский Кодекс достаточно подробно регламентирует основные разделы, которые должны быть отражены в тексте документа:

• Преамбула с указанием сведений о сторонах-участницах договора, а также о том, является ли данный договор заключенным на правах субаренды;
• Предмет договора, включающий подробную характеристику участка с указанием его кадастровых данных, адреса, площади и цели использования;
• Стоимость аренды и порядок взаиморасчетов сторон (стоимость указывается из расчета на один год, так как срок действия договора – до 31 декабря того года, в котором он заключается с возможностью дальнейшей пролонгации или перезаключения);
• Права и обязанности сторон, в том числе, по сохранению текущего состояния участка или проведению мероприятий, направленных на улучшение такого состояния;
• Ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей или нарушение условий договора;
• Форс-мажорные обстоятельства и порядок действия сторон-участниц договора при их наступлении;
• Реквизиты сторон, включая платежные сведения.

Существенными из этих условий следует считать условия, касающиеся предмета договора, стоимости заключенного соглашения, а также прав и обязанностей сторон вместе с их ответственностью. Эти положения отражены в типовых договорах аренды, заключаемых как с юридическими лицами.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Правила определения сроков и стоимости аренды

Размер арендной платы по тому или иному земельному участку определяется, исходя из того, у кого он арендуется, на какой срок и для каких целей использования. Как правило, в случае аренды участка, находящегося в частной собственности, стоимость арендного использования будет рассчитываться, исходя из его рыночной стоимости. При этом, при расчете обязательно учитывается площадь арендуемого участка (так как изначально арендная стоимость определяется для одного квадратного метра), а также ставку рефинансирования Центробанка (позволяет снизить стоимость).

Если вы хотите получить квартиру по договору социального найма, то придется собрать определенный пакет документов.

На что необходимо обращать внимание в договоре аренды жилья? Узнайте об этом из нашей статьи.

Существует несколько надежных способов передать деньги при покупке квартиры. О самых популярных читайте в тематическом материале.

Что касается сроков аренды, то договор может действовать любое количество времени, если аренда происходит у непосредственного собственника.

Если же речь идет о субаренде, то срок действия такого договора не может превышать срок действия основного арендного документа.

Заключение договора аренды с участием юридических лиц (или между физическими и юридическими) – достаточно сложная процедура в силу наличия в ней некоторых достаточно важных нюансов. Для того, чтобы в полной мере такой договор был признан юридически правильным, он должен быть составлен с учетом требований гражданского и земельного законодательства.