Как арендовать государственную землю на 49 лет c правом выкупа?

Земельные участки, находящиеся в собственности государства, могут быть предоставлены на правах аренды как физическим, так и юридическим лицам на различный срок. Срок аренды зависит от целей аренды и категории земли.

Максимальный срок, на который можно арендовать государственную землю – 49 лет. Процесс заключения договоров на данный срок имеет ряд особенностей.

Основания для аренды земли на 49 лет

Срок аренды земельного участка у государственного собственника определяет потенциальный арендатор, когда составляет заявление на аренду, но такой срок не может превышать максимально установленный для заявленных целей законом.

Согласно п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, арендовать участок на 49 лет можно в следующих случаях:

• Для размещения или обслуживания линейных объектов;
• Для организации сельскохозяйственного производства;
• При наличии на участке объектов недвижимости, принадлежащих арендатору.

Важно помнить, что выпас скота, сенокошение или занятия огородничеством не считаются сельскохозяйственным производством, для данных целей надел вдаётся максимум на 3 года.

Порядок оформления аренды участка на 49 лет

Передача участков на правах аренды физическим или юридическим лицам по их заявлениям может осуществляться:

• По итогам аукциона;
• Без аукциона.

В общем случае выбор арендатора происходит путём торгов на аукционе, победитель которого получает право арендовать земельный участок.

Победителем считается участник, предложивший наибольшую арендную плату за участок в год (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ).

Начальная цена, с которой начинаются торги, определяется исходя из следующих величин:

• Площади участка;
• Кадастровой стоимости одного квадратного метра;
• Региональной базовой ставки;
• Целевого коэффициента.

Региональная ставка – это определяемый для каждого субъекта федерации коэффициент, зависящий от экономического положения региона и количества нахождения в нём свободных земель, соответствующих заявленным целям. Для получения стартовой цены данные показатели перемножаются.

В ряде случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ, земли могут передаваться в аренду без торгов. В случае оформления договора на 49 лет, передача земли без торгов возможна для ведения сельскохозяйственного бизнеса или строительства важных инженерных объектов, относящихся к линейным (газопровод, ЛЭП и т.д.).

Стоимость годового арендного платежа в таком случае будет составлять 6% от кадастровой стоимости участка.

В ряде случаев государственные или муниципальные власти, выступая в роли собственника, выбирают арендодателя на длительный срок самостоятельно, организуя конкурс среди юридических лиц, ведущих сельскохозяйственный бизнес. Этот конкурс может быть как в виде аукциона, на котором побеждает предложивший наибольшую цену участник, так и в виде соревнования по показателям надёжности фирмы и количества созданных ей рабочих мест.

Пошаговая инструкция

Для получения в аренду участка на 49 лет заявителю необходимо обратиться в органы местного самоуправления (если желаемый участок в муниципальной собственности) или в территориальное отделение Росимущества (если участок относится к федеральным или областным землям).

Порядок действий по получению участка в аренду на 49 лет следующий:

• Выбор земельного участка;
• Составление схемы участка и сбор других документов;
• Обращение в органы муниципальной власти (или отделение Росимущества) с заявлением о предварительном согласовании аренды;
• Земельный комитет рассматривает заявление (30 дней максимум) и постановляет предварительно согласовать аренду с подготовкой аукциона или без торгов, или же отказывает в согласовании;
• Если получено согласие на аренду без торгов, заявитель организует геодезические работы, и по факту получения кадастрового паспорта заключает с администрацией договор аренды;
• Если земельный комитет постановил организовать аукцион, то об этом происходит оповещение в местных СМИ за 30 дней до его проведения;
• Пока происходит организация аукциона, заявитель заказывает межевые работы на участке для оформления кадастрового паспорта за свой счёт;
• Участник-победитель обращается в земельный комитет с заявлением на оформление договора аренды;
• Заключенный договор регистрируется в органах Росреестра.

Для участия в аукционе необходимо вносить задаток, размер которого определяется организатором. При проигрыше он возвращается, а при победе учитывается в качестве части арендной платы за первый год.

Обычно задаток составляет от 10 до 50 процентов стартовой цены аукциона.

Важно помнить, что в случае, когда оплативший геодезические работы по определению границ участник аукциона проигрывает торги, выигравший участник возмещает ему все расходы, в противном случае он не сможет оформить договор аренды и будет занесён в список недобросовестных участников торгов.

Необходимые документы

Для обращения потребуются следующие бумаги:

• Копия паспорта.
• Схема надела – выполняется на местности заявителем. Необходима для предварительного согласования аренды и для работы кадастрового инженера.
• Свидетельство о праве собственности на здания, расположенные в границах надела – при оформлении аренды в связи с нахождением объектов собственности.
• Справка из БТИ о наличии строений.
• Свидетельство о регистрации ИП или КФХ – для сельскохозяйственных организаций.
• Копия договора с администрацией на выполнение работ по монтажу линейных объектов.

При действии заявителя через своего законного представителя нужна нотариальная доверенность. Если заявитель получил право арендовать участок, выиграв конкурс, он должен предоставить копию соответствующего решения комиссии жюри.

Составление договора

При заключении договора аренды на длительный срок нужно учесть наличие на участке необходимых коммуникаций и их состояние, и при необходимости выяснить планы муниципалитета на ближайшие годы по их проведению в районе арендуемого участка.

В договоре обязательно должны содержаться следующие пункты:

• Представления сторон и их реквизиты;
• Адресные ориентиры и характеристики передаваемого в аренду надела;
• Категория земли и вид разрешённого использования;
• Цели аренды (подробно);
• Возможность субаренды;
• Годовая арендная плата;
• Срок договора;
• Права и обязанности сторон;
• Порядок разрешения споров;
• Правила изменения отдельных пунктов.

Арендодателем в договоре выступает орган исполнительной власти, являющийся владельцем участка или уполномоченный на передачу его в аренду частным лицам.

Подпись от имени арендодателя ставит руководитель земельного комитета с обязательным указанием своего ФИО и занимаемой должности.

Аренда земли на 49 лет предполагает тщательный выбор категории земли и внимательное изучение соответствия видов разрешённого землепользования заявленным в соглашении целям аренды, так как виды землепользования участка не подлежат изменению в течение всего срока договора аренды.

Если участок арендуется для размещения или строительства линейных объектов, нужно регламентировать в договоре отдельным разделом порядок допуска на участок лиц, осуществляющих обслуживание данных объектов, а также сотрудников государственного контроля.

При заключении соглашения аренды на срок 49 лет договор проходит обязательное согласование в градостроительном комитете на предмет отсутствия влияния на проекты развития и застройки городов или проекты строительства автодорог в госкомпании «Росавтодороги».

Вам нужно купить офис, а денежных средств недостаточно, то вы можете оформить ипотеку под нежилое помещение.

Обстоятельства вынуждают вас прекратить оставаться членом СНТ. Узнайте, когда возможно исключение, прочитав эту статью.

Хотите построить частный дом? Для начала необходимо оформить всю документацию. Читайте об этом в нашем материале.

Регистрация соглашения

Для регистрации договора после его подписания арендатор должен обратиться в орган Росреестра или в МФЦ со следующими документами:

• Копия паспорта;
• Заявление на регистрацию;
• Заверенная копия договора аренды в двух экземплярах;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Кадастровый паспорт надела.

Госпошлина за регистрацию составит 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для организаций. Регистрация осуществляется в течение:

• Семи рабочих дней – при обращении в Росреестр;
• Девяти рабочих дней – при обращении в МФЦ.

После регистрации арендатору выдаётся справка, и договор аренды вступает в законную силу.

Итак, договор аренды участка можно заключить на 49 лет для ведения сельскохозяйственного бизнеса, строительства линейных объектов или при наличии в собственности зданий на участке. Многие условия договора не подлежат изменению в течение всего срока его действия, поэтому нужно внимательно подходить при составлении каждого раздела с учётом обстоятельств, которые могут измениться с течением времени.