Как арендовать земельный участок с последующим правом выкупа?

Аренда участка с правом выкупа – одна из разновидностей гражданско-правовых договоров, спецификой которого является зафиксированная в нем возможность перевода участка в собственность арендодателя на возмездной основе.

Правоотношения по поводу аренды и выкупа земель регулируются в России:

• Земельным кодексом – ключевым документом в части земельных отношений в РФ. Здесь помимо прочего рассматривается, какие именно участки могут быть переведены в собственность.
• Гражданским кодексом, отражающим предельный срок аренды, не предполагающей ее перевод в собственность. Определения договора аренды и специфика дальнейшего перевода земли из аренды в собственность содержится в 606 и 624 ст. ГК РФ.
• КоАП РФ, указывающем на штрафные санкции за нарушение порядка приватизации участка.
• Местными нормативно-правовыми актами, регламентирующими процедуру подачи заявок, подписание договоров и прочие аспекты аренды и выкупа муниципальных земель.

Также при возникновении спорных ситуаций стороны могут ориентироваться на судебную практику.

В частности, трактовка отдельных неоднозначных пунктов Гражданского и Земельного кодекса содержится в постановлениях Верховного суда.

Как определить, что арендуемый участок можно в последующем выкупить

Право выкупа земельного участка из аренды появилось у граждан с 2007 года, когда были приняты соответствующие правки в Земельный кодекс. До этого момента юридические и физические лица могли только пользоваться землей без возможности перевода ее в свои владения. Даже при условии строительства на арендованной земле дома и приватизации строения, в собственность переходила только постройка, а земля так и оставалась в аренде. В 2007 году все изменилось.

Для того чтобы у землепользователя был потенциальный шанс в дальнейшем выкупить участок необходимо соблюдение следующих условий:

1. Заключенный договор аренды должен содержать пункт о возможности выкупа участка и условия перевода в собственность.
2. Арендованный участок земли не должен быть изъят из оборота или попадать под мораторий на продажу.

Достаточно часто власти готовы пойти на продажу земли арендатору только при условии ее целевого использования в течение определенного периода.

Например, если гражданин арендовал землю сельхозназначения, то он должен заниматься на ней огородничеством или скотоводством (в зависимости от указанного в договоре целевого предназначения). Если же он будет использовать землю под иные цели (например, построит там магазин) или вовсе не будет возделывать земельный участок в течение длительного периода, что приведет к ухудшению его плодородных свойств, то это может привести к досрочному расторжению договора аренды и отказу в продаже земли в собственность.

Законодательство указывает на земли, которые нельзя выкупить ни при каких обстоятельствах. Это те участки, на которых расположены заповедные зоны, государственные учреждения, религиозные или военные организации, атомные станции, погранслужбы, территории кладбищ.

Наиболее распространенными в России являются следующие схемы аренды с правом выкупа:

• Аренда земель под ИЖС – после строительства на земле дома и его приватизации в установленные сроки (в течение 3 лет) землю под строением можно выкупить всего за 3% от кадастровой стоимости.
• Аренда земель под сельское хозяйство – выкуп допускается при условии освоения участка по с/х назначению в течение трех лет.
• Аренда земель под социально-значимые цели – перевод в собственность допускается после ввода в эксплуатацию объектов социальной инфраструктуры: школы, детского сада, стадиона и пр.

Аренда земель, попадающих под дачную амнистию – это участки расположенные в дачных или садовых кооперативах; предназначенные под частную застройку (некапитальное строительство); участки, выделенные под садоводство. Такую землю можно в дальнейшем перевести в свою собственность за минимальную плату или безвозмездно по упрощенной схеме.

С чего начать процедуру аренды

Перевод земли из аренды в собственность предполагает подачу заявления о желании арендовать и в дальнейшем выкупить землю в свою собственность. Для этого лицу необходимо обратиться в администрацию муниципального образования, которому принадлежит участок.

В заявлении указывается:

• ФИО и должность адресанта.
• ФИО, контактные данные заявителя.
• Сведения об арендуемом земельном участке, его кадастровая стоимость и номер, целевое назначение, площадь.
• Предпочтительные сроки аренды.
• Наличие льгот у заявителя.
• Обязательно указывается просьба предоставить участок с условием его выкупа.
• Приводится перечень документов.

Если участок земли потенциально может быть передан в аренду, то информация об этом должна появиться в СМИ.

В объявлении указывается предварительная цена аренды и дата проведения аукциона (не ранее чем через 30 дней после публикации, чтобы все желающие смогли заявить о своих претензиях на аренду этой земли).

Далее возможно два варианта развития событий:

• Если были обнаружены иные претенденты на участок, то проводится аукцион и его победителем становится лицо, предложившее наиболее высокую ставку годовой арендной платы.
• Если других претендентов не нашлось, то заявитель автоматически становится победителем.

После сбора всех необходимых документов подписывается арендный договор и регистрируется в Росреестре. Когда арендатор выполнит все условия данного соглашения (например, построит дом на участке) он может перейти к следующему шагу: подать заявление на выкуп.

Как происходит процедура аренды

Приведем пошаговый алгоритм выкупа земли арендатором у администрации:

• Лицо, которое хотело бы выкупить участок, обращается в муниципалитет с заявлением с просьбой выкупить участок. В заявлении необходимо прописать: кому оно предназначается (обычно это Глава администрации МО), от кого поступило заявление (ФИО/адрес регистрации/проживания/контактные телефоны или электронная почта);
• просьба в предоставлении участка земли на возмездной основе с его подробными характеристиками (кадастровым номером, местоположением, площадью, целевым предназначением);
• перечень всех строений с указанием собственника;
• сроки использования участка; реквизиты арендного договора;
• кадастровая стоимость земли; согласие на использование и обработку персональных данных. К нему прикладывается паспорт или свидетельство о госрегистрации для юрлиц, выписка из ЕГРН о правах на участок/здание на нем, арендный договор, а также план участка/кадастровый паспорт.

Заявление будет рассматриваться в течение 30 дней. После чего при наличии оснований для отказа выносится решение об отрицательном решении в части выделения земельного участка в собственность (например, если земля была изъята из оборота или представлен неполный комплект документов). Если же причины для отказа отсутствуют, то специалисты приступают к разработке постановления о выкупе участка.

• Разработанное постановление передается на ознакомление арендатору. В нем прописывается стоимость перехода земли в собственность и порядок внесения денежных средств.
• При согласии арендатора с предложенными условиями.
• Подписывается договор купли-продажи.
• После внесения всей суммы выкупа земельного надела подписывается передаточный акт.
• Арендатору остается только переоформить участок земли в свою собственность в Росреестре. При себе нужно иметь договор купли-продажи и акт передачи земли от администрации.

Какие траты нужно закладывать

Перечень затрат на перевод арендованной земли в собственность зависит от конкретной ситуации и установить точную сумму трат не представляется возможным.

Но можно выделить следующие издержки:

• Арендная плата за право пользования землей. Она определяется в ходе торгов или на основании кадастровой стоимости участка в зависимости от его назначения. Так, плата за участок сельхозназначения устанавливается в размере 0,6% от кадастровой оценки, участок под ИЖС – как 1,5%, участок для добычи полезных ископаемых – как 2%.
• Выкупная цена земли – от 3 до 60% от ее кадастровой стоимости.
• Плата в Росреестр за регистрацию договора аренды. Госпошлина за эту услугу составляет 2000 р.
• Получение выписки из Росреестра, подтверждающей права собственности на выкупленный участок. За такую справку необходимо заплатить госпошлину в размере от 350 р.
• При необходимости проведения кадастровых работ и привлечения кадастрового инженера затраты на процедуру могут возрасти на 20-70 тыс.р.

Субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг – значимая помощь в наше время!

Все о капитальном ремонте и налоге на него вы узнаете в статье.

Много информации о целях и процессе текущего ремонта вы найдете в нашем материале.

Что предусмотреть в договоре аренды земельного участка с правом выкупа

Договор аренды земельного участка с правом выкупа заключается на общих основаниях. Его отличает только наличие отдельного пункта о возможности перевода земли из аренды в собственность арендатора и наличие у него преимущественного права на выкуп участка. При этом после внесения выкупной цены обязанности арендатора по внесению платы за пользования участком прекращается.

В договоре должна быть прописана не только потенциальная возможность выкупа земли, но и условия, которые должны для этого соблюдаться:

• Минимальные сроки аренды, после которых допускается выкуп.
• Базовые требования: наличие приватизированной постройки на земле, проведение определенных работ по культивированию участка, организация КФХ и пр.
• Порядок определения выкупной цены: на аукционе или без него.
• Условия отказа собственника от продажи участка: например, при неиспользование участка под возведение на нем дома.
• Допускается ли преждевременный выкуп (до окончания действия договора).

Стоит отметить, что указанный перечень условий не является исчерпывающим.

Образец договора можно скачать по ссылке, а бланк заявления можно скачать тут.