Как правильно оформить основные документы при аренде земельного участка?
Аренда земельного участка всегда сопровождается заполнением ряда обязательных документов. Как правильно оформить основные из них: договор, соглашение об аренде и акт приёма-передачи?
- Почему правильно оформленные документы – залог законной и успешной сделки и почему документы должны составляться профессионалами?
- Как правильно составить договор аренды
- Чем договор аренды отличается от соглашения
- Особенности договора аренды земли между физическими лицами
- Особенности договора, заключаемого между физическим и юридическим лицами
- Акт приема-передачи по договору аренды
Почему правильно оформленные документы – залог законной и успешной сделки и почему документы должны составляться профессионалами?
Любая сделка, оформленная в соответствии с требованиями действующих норм права, обладает юридической силой. В связи с этим является обязательным грамотное оформление всех документов, сопровождающих сделку.
Особое внимание в этом случае следует уделять основным правоустанавливающим документам. К таким документам следует относить договор (или соглашение – выбор зависит от предмета сделки), акт приема-передачи прав на эксплуатацию земли (и обязанностей, если таковые предусмотрены процессом эксплуатации), различные дополнительные соглашения, которые могут дополнять или изменять основные положения перечисленных документов.
В связи со сложностью данных условий составление документов должно быть доверено профессиональным юристам, так как они:
- Смогут отразить последние изменения действующего законодательства;
- Грамотно оформят все ссылки на нормы права, используемые в основе подписанных документов;
- Проверят правильность заполнения всех обязательных данных и исправят ошибки;
- Помогут минимизировать риски обмана или нарушения прав сторон-участниц в случаях, если заключаемая сделка имеет спорный характер.
Как правильно составить договор аренды
Договор аренды является основным документом, в соответствии с которым осуществляется эксплуатация арендованного участка.
Поэтому текст договора должен содержать следующие разделы:
- Дата и место заключения;
- Сведения о сторонах, подписывающих договор (в случае, если подписание осуществляют доверенные лица, необходимо указать реквизиты доверительных документов);
- Предмет договора (участок описывается подробно с обязательным указанием его адреса и кадастровых данных для облегчения идентификации арендованного надела);
- Размер платы и порядок взаиморасчетов между сторонами (в том числе, указание счетов, на которые должны перечисляться денежные средства при осуществлении оплаты безналичным способом);
- Права и обязанности сторон. Как правило, при составлении арендного договора в этот раздел включается также и информация о том, какие Реквизиты сторон (указываются еще раз данные о сторонах, но уже в сокращенном виде, кто выступает подписантами, а также финансовые реквизиты сторон-участниц).
Образец договора аренды земельного участка можно скачать по ссылке.
При необходимости, договор может быть дополнен приложениями различного рода(например, кадастровым паспортом и актом приема-передачи участка).
Чем договор аренды отличается от соглашения
Гражданский Кодекс Российской Федерации не делает разграничений между договором и соглашением по их содержанию в силу того, что оба эти документа имеют одинаковый конечный результат – получение определенной прибыли сторонами-участницами союза. По этой причине необходимо обратиться к практике применения данных терминов.
В римском праве, чье толкование понятий договора и соглашения активно используется на сегодняшний день, договором принято считать такую форму взаимодействия между участниками сделки, которая подразумевает оплату только по итогам полученных результатов.
То есть, в соответствии с этим толкованием, арендный договор может быть оплачен только по результатам начала использования арендуемой площади.
Соглашение, в соответствии с толкованиями этого правового комплекса, является формой договоренности, которая направлена на изначальное взаимодействие сторон с целью получения конечного результата. В настоящее время соглашение носит характер документа, фиксирующего предварительные договоренности между сторонами-участницами сделки.
Особенности договора аренды земли между физическими лицами
Договор аренды, заключаемый между двумя (или больше) физическими лицами, имеет несколько своих особенностей, которые относятся к процедуре их оформления.
Ключевыми особенностями необходимо считать:
- Подписание договора возможно в простой письменной форме. Это означает, что он может быть подписан двумя людьми с указанием их паспортных данных. При этом, наличие свидетелей процесса подписания не обязательно;
- Отсутствие обязательного нотариального заверения подписанного договора. С мая 2015 года обязанность физических лиц заверять договор у нотариуса (независимо от его предмета) была аннулирована поправками в действующее нотариальное и гражданское законодательство.
Данные особенности, однако, не снимают обязанности со сторон-участниц провести обязательную регистрацию совершенной арендной сделки в органах Росреестра (в том случае, если договор заключен на срок более одного года).
Особенности договора, заключаемого между физическим и юридическим лицами
- Для арендного договора, заключаемого между физическим и юридическим лицами, характерны свои особенности:
- Обязательное указание подписантов от каждой стороны (даже если юридическое лицо представлено индивидуальным предпринимателем) с расшифровкой их данных (в том числе, на основе каких документов действуют);
- Проведение нотариального заверения подписанного документа с последующей обязательной регистрацией его в специальных базах нотариального учета.
Обязательная регистрация результатов сделки, осуществляемая в Росреестре (в том случае, если ее срок превышает один год).
Какие положения характерны для арендного соглашения (соглашения о переуступке прав)?
Соглашение представляет собой самостоятельный документ (если речь идет не о дополнительном соглашении, которое сопровождает или изменяет условия основного договора).
Поэтому в нем должны быть отражены такие же положения, как и в договоре, но с добавлением еще нескольких важных моментов:
- Указание на то, на основании какого договора оно составлено (если речь идет о переуступке прав аренды);
- Фиксация информации о взаимовыгодном сотрудничестве сторон-участниц сделки;
- Условия, на которых передаются права (при переуступке), а также сведения о фиксации такого разрешения в действующем договоре аренды.
По сути – соглашение о переуступке прав представляет собой договор аренды, но заключаемый между действующим арендатором и третьим лицом, которое принимает на себя арендные обязательства и в дальнейшем будет плотно взаимодействовать с арендодателем
Образец документа вы можете скачать по ссылке.
Что касается особенностей для документов, характерных для подписанных физическими и юридическими лицами, то они совпадают с особенностями, характерными для договоров, с одним исключением – регистрация в Росреестре таких документов не требуется в том случае, если арендодатель не должен быть уведомлен по условиям договора о совершенной переуступке прав и обязанностей.
Как приватизировать комнату в общежитии вы узнаете у нас!
Как оспорить дарственную на квартиру вы узнаете в нашей статье.
Каким налогом облагается дарение любой недвижимости вы прочтете в нашем материале.
Акт приема-передачи по договору аренды
Акт приема-передачи, прилагаемый к договору аренды земельного участка, подразумевает под собой особый документ, на основании которого можно будет установить факт передачи данного вида имущества в пользование. По этой причине заполнению данного документа следует уделить особое внимание.
Типового акта, прилагаемого к договору аренды, на сегодняшний день нет. Однако чаще всего в качестве такого документа используется аналогичный, который имеет свое распространение в качестве приложения к договору купли-продажи.
В положения данного документа должны быть включены следующие сведения:
- Данные об арендодателе (с расшифровкой сведений о представителе и документе, на основании которого он действует);
- Данные об арендаторе (физическом или юридическом лице);
- Информация об арендуемом участке (его адрес, кадастровый номер, площадь, фактическое состояние, наличие построек или инженерных коммуникаций);
- Данные о договоре, в качестве приложения к которому составляется данный акт.
Акт приема-передачи к договору аренды земельного участка можно скачать здесь.
Правильное составление этого документа позволит, в случае выявления нарушений в эксплуатации арендованного участка его пользователем, доказать арендодателю, что участку был причинен существенный ущерб.
При передаче в аренду земельного надела ключевыми документами следует считать договор, акт приема-передачи и, при наличии предварительных договоренностей или переуступки прав, арендное соглашение. Каждый из этих документов должен быть оформлен в соответствии с положениями действующего законодательства. Несмотря на наличие для большинства из них типовых форм, их заполнению следует уделить особое внимание, чтобы минимизировать риск нарушения закона и взаимных прав сторон-участниц сделки.