Особенности оплаты квартиры с использованием счетов эскроу

Эскроу-счета – относительно молодое явление на рынке банковских услуг. В России понимание сущности этого счета отличается от принятого международного. Так, на территории нашей страны с помощью счетов эскроу нельзя вести расчет по операциям, связанными с ценными бумагами, кроме того, третьей стороной в таких сделках может выступать только банк (на Западе в качестве посредника может выступить любое агентство, наделенное соответствующими полномочиями).

В определенной степени эскроу-счета функционально похожи на аккредитив при покупке недвижимости или банковскую ячейку, однако по сравнению с ними они обладают рядом преимуществ. Самое существенное – оперативность управления счетом, а также повышенная ответственность агента за исполнение условий трехстороннего договора.

В основном новый вид счета в России применяется для расчетов при сделках с недвижимостью

Что такое счет эскроу

Взаимоотношения между депонентом (владельцем счета), бенефициаром (будущим владельцем средств) и эскроу-агентом (банком) регулируются пунктами статьи 860 Гражданского кодекса. Данная статья была введена в законодательство в 2014 году. Вполне возможно, что не все банки обладают необходимыми знаниями и инструкциями по открытию данного вида счетов. Вызывает затруднение определение сущности счетов и у профессиональных участников рынка недвижимости.

В приведенной редакции документа эскроу мало чем отличается от аккредитива. Возможно, именно поэтому многие участники сделок выбирают именно аккредитив как нечто знакомое и зарекомендовавшее себя.

Схема работы счета эскроу следующая:Наличный расчет

  1. Участники сделки заключают трехсторонний договор (в то время как при аккредитиве договор с банком заключает только владелец счета, который закладывает на счет нужную сумму). В нем обязательно указаны все обстоятельства, при наступлении которых агент переводит бенефициару всю сумму.
  2. Затем происходит сдача документов на квартиру на регистрацию. Если в обычной ситуации возник бы риск неопределенности, то в данном случае риски застрахованы: деньги находятся у посредника, и если квартира не будет зарегистрирована, то средства просто разблокируются и будут доступны депоненту.
  3. После получения документов на квартиру участники сделки снова собираются в банке. Бумаги сдаются агенту банка для изучения.
  4. Если документы в порядке, то счет становится доступным для бенефициара, который может распоряжаться полученными средствами по своему усмотрению.
  5. Таким образом, по своей схеме счет эскроу похож на аккредитив. Однако самые существенные отличия заключаются в деталях, а именно в достоинствах и недостатках данного вида счета по сравнению с аккредитивом.

Плюсы и минусы счета эскроу

К плюсам счетов эскроу относятся:Переговоры с застройщиком

  • оперативное прекращение обслуживания счета в случае, если основной договор утратил силу (в случае с аккредитивом отмена договора не является поводом для аннулирования счета, и его приходится закрывать вручную, доказывая необходимость данного действия);
  • эскроу является способом обеспечения обязательств, а не формой безналичного расчета, следовательно, средства со счета могут быть переведены только во исполнение условий договора;
  • сделка заключается тремя сторонами, следовательно, риски с применением мошеннических схем сведены к нулю (аккредитив может быть закрыт депонентом в любой момент, эскроу – только при личном участии всех сторон сделки);
  • аккредитив жестко регламентирован законодательством, счет эскроу же открывается на договорной основе и предполагает более свободное распоряжение им (например, для осуществления операций по счету эскроу достаточно предъявить только те документы, которые приведены в трехстороннем договоре, например, только свидетельство о госрегистрации права, если же закрывается аккредитив, то нужно предъявить полный пакет документов, установленный законодательством);
  • при аккредитиве банковские работники ограничиваются формальной проверкой документов, так как не несут никакой особой ответственности, если же открыт счет эскроу, то документы проверяются тщательно, так как ответственность за нарушение трехстороннего договора целиком лежит на банке.

К минусам счетов эскроу относятся:

  • не все банки России готовы предоставить такую услугу;
  • с помощью счета эскроу невозможно вести расчеты между юридическими лицами;
  • не сложилось достаточной судебной практики, на которую можно было бы опираться, если возникнуть конфликтные ситуации.
ипотека для матерей одиночекЕсли вы больше не хотите быть сособственником, то продажа доли в квартире другому собственнику – самый прерогативный вариант.

Специальных ипотечных программ для матерей-одиночек в России не существует, однако вы можете воспользоваться другими предложениями. Какими – читайте в этой статье.

Уплачивая земельный налог, нужно грамотно заполнить определенные документы. Подробнее об этом по http://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/nalogi/zemelnyj-nalog-osobennosti-deklaracii.html ссылке.  

Какие банки России предлагают такую услугу

К сожалению, единого списка банков, в которых можно открыть счет эскроу, не существуют. О возможности открытия такого счета и ограничениям, предъявляемым к участникам сделки, следует узнавать в каждом конкретном учреждении.

Например, некоторые банки не осуществляют сделки с участием иностранных лиц, другие, напротив, открывают счета эскроу только для иностранцев

Среди крупных банков, которые предлагают такие услуги, можно выделить:Российские рубли

  • Сбербанк;
  • ВТБ24;
  • Соверен-банк;
  • Уралсиб;
  • Межрегиональный банк развития и реконструкции и ряд других.

Как открыть счет эскроу в России

Для этого необходимо обратиться в банк, предоставляющий такую услуги, и оформить заявление по установленной форме.

В нем указываются:Подпись документов об аренде

  • предмет договора, то есть сумма средств;
  • порядок проведения операций на счете (то есть действия банка при исполнении условий со стороны участников сделки);
  • права и ответственность сторон;
  • порядок разрешения споров;
  • срок действия договора, порядок и условия его расторжения;
  • наименование, адреса и подписи сторон – банка, депонента и бенефициара.

После составления заявления депонент вносит на счет эскроу требуемую сумму любым удобным способом наличным или безналичным путем.

Поделиться:
1 Комментарий
  • Дарья says:

    Очень малое количество банков предоставляют эту услугу, так как она мало знакома в нашей стране. Но, мне кажется, в будущем счета эскроу будут гораздо популярнее, так как имеют очень много плюсов. Во-первых, почти полностью исключены риски, связанные с мошенничеством. Во-вторых, можно быть спокойным за проверку документов, так на банке лежит большая ответственность за них.