Задаток при покупке квартиры: возвращается ли он или нет, порядок внесения, сумма задатка

Редко бывает, чтобы граждане подписывали договор купли-продажи квартиры при первой встрече. Обычно, если они достигают договоренности о покупке недвижимости, то им требуется дополнительное время на подготовку к сделке. Но для подтверждения серьезности намерений сторон используются обеспечительные меры, в чстности, задаток.

Порядок внесения задатка за квартиру

Задаток за квартиру как обеспечительная мера вносится следующим образом:

1. В ходе первой встречи покупатель и продавец договариваются о существенных условиях сделки, в частности, о цене квартиры с учетом ее текущего состояния и скидок, которые готов сделать продавец.
2. Обговаривается размер предоплаты (задатка) и сроки, в которые стороны должны подписать основной договор купли-продажи.
3. Все эти условия включаются в предварительный договор купли-продажи недвижимости, который необходимо подписать обеим сторонам. Он составляется в произвольном порядке и содержит такие существенные условия, как ФИО и контакты сторон сделки, адрес квартиры, ее полная стоимость, срок и сумма задатка, условия его возврата или невозврата, дополнительные штрафные санкции.
4. Сумма задатка передается продавцу наличными по расписке или закладывается в банковскую ячейку/аккредитив. При наличной форме расчетов обязательно получить от продавца расписку, подтверждающую получение им предоплаты. Допускается также прибегнуть к услугам нотариуса, чтобы тот выступил гарантом сделки.
5. После внесения задатка продавец прекращает показывать квартиру другим покупателям и начинает подготовку к сделке, в частности, к сбору документов.
6. После прохождения всех формальностей стороны подписывают основной договор купли-продажи и проходят процедуру переоформления прав собственности в пользу покупателя. Договор задатка автоматически прекращает свое действие.
7. Покупатель вносит полную оплату за квартиру. При этом сумма предоплаты в виде задатка вычитается из суммы к оплате.

Порядок внесения задатка регулируется Гражданским кодексом. Так, в 381 ст. прописано, что если сделка не состоится по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка. Если же в срыве сделки будет виноват покупатель, то продавец вправе оставить задаток у себя. Также договором между сторонами могут быть предусмотрены иные санкции за срыв сделки: пени и штрафы.

Законом предусмотрены и исключительные ситуации, при которых покупатель не теряет деньги, а вправе вернуть их у продавца:

• по договоренности сторон;
• при возникновении обстоятельств, которые сделали невозможным заключение договора;
• если был доказан факт мошенничества;
• при выявлении обстоятельств, указывающих на юридическую нечистоту сделки;
• если покупатель не получил необходимые сведения об объекте недвижимости, которые могли бы повлиять на покупку в момент подписания договоренности (например, о нахождении дома в аварийном фонде).

Что такое задаток и чем он отличается от аванса

Сущность задатка состоит в фиксировании намерений сторон о заключении сделки купли-продажи между продавцом и покупателем в установленные сроки и на обговоренных заранее условиях. Задаток выполняет две ключевые функции:

1. Для покупателя он дает гарантии того, что продавец не заключит сделку в отношении выбранной квартиры с другим лицом на более выгодных условиях, и что цена недвижимости останется неизменной.
2. Для продавца наличие задатка подтверждает серьезность намерений покупателя приобрести данную недвижимость, в результате у собственника квартиры пропадает необходимость в последующем поиске покупателя.

Обычно предоплата за квартиру вносится в двух вариантах: как задаток или в виде аванса. Обе формы имеют одинаковое предназначение, но различаются ответственностью сторон.

Задаток является более выгодной обеспечительной мерой для покупателя, так как в случае отказа продавца от сделки он должен будет вернуть полученную предоплату в двойном размере.  Для того, чтобы это правило действовало, передаваемая продавцу сумма должна фигурировать во всех документах именно как задаток.

Аванс более выгодная форма оплаты для продавца. Последний вправе в любой момент отказаться от сделки (например, заключить ее с другим покупателем на более выгодных условиях). При этом он не рискует своими деньгами: при отказе от сделки продавец всего лишь должен вернуть аванс покупателю.  Нередко в договорах об авансировании предусмотрена дополнительная ответственности для покупателя, который может потерять аванс при отказе от сделки.

Исходя из указанных отличий, покупатели обычно настаивают на задатке, тогда как продавцы стремятся избегать дополнительных рисков и предпочитают брать деньги в виде аванса.

Срок задатка за квартиру

Под сроком задатка за квартиру понимаются временные рамки между моментом внесения предоплаты и заключением основного договора купли-продажи и переходом права собственности от продавца к покупателю.

Фиксированных сроков действия задатка не предусмотрено. Они зависят от многих факторов. В частности:

• является ли сделка альтернативной;
• степени готовности квартиры к продаже (в частности, готова ли документация для сделки, узаконены ли права собственности должным образом, нет ли долгов по коммунальным услугам или зарегистрированных в квартире лиц);
• необходима ли проверка квартиры на юридическую чистоту;
• предполагается ли брать ипотечный кредит на покупку (это увеличит сроки заключения сделки на период оценки платежеспособности покупателя банком, проверки выбранного объекта недвижимости и пр.):
• периода получения денег покупателем.

С заключением основного договора торопиться не следует. Минимальный срок действия задатка составляет две недели (именно столько требуется на подготовку документов и улаживание формальностей). Но обычно сроки берутся с некоторым запасом и в договоре прописывается период от месяца.

В отношении альтернативных сделок срок составляет не менее 1,5-2 месяцев.

Сумма задатка за квартиру

Сумма задатка за квартиру может быть любой на усмотрение сторон. При определении размера предоплаты стороны могут:

• ориентироваться на процентное отношение к полной стоимости квартиры;
• определить задаток в твердом исчислении (например, 50 или 100 тыс.р.).

Размер задатка должен быть достаточно велик, чтобы дисциплинировать стороны финансово.

Обычно величина задатка не превышает 1-2% от стоимости квартиры. В редких случаях она доходит до 5%. С учетом того что цены на недвижимость велики, речь идет о весьма крупной сумме.

Таким образом, задаток является распространенной обеспечительной мерой при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Главной отличительной чертой задатка является дополнительная ответственность для продавца: если он станет виновником срыва сделки, то обязан будет компенсировать покупателю задаток в двойном размере. Задаток обычно вносится в размере 1-5% от стоимости квартиры или в твердой денежной сумме. Сроки действия задатка устанавливаются по усмотрению сторон и составляют не менее месяца.