Какова последовательность действий при покупке квартиры по схеме взаимозачета и в чем особенности сделки?

Взаимозачет – это схема на рынке недвижимости, предполагающая одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.  Наиболее распространена такая схема на первичном рынке, когда покупатель продает свою квартиру из вторичного фонда для покупки квартиры в новостройке.

Преимущества и недостатки взаимозачета

Классический вариант взаимозачета предполагает продажу квартиры во вторичном фонде и покупку новой владельцем на первичном рынке. Обычно квартиры в новостройках дороже или покупатель заинтересован в покупке здесь жилья большей по площади, поэтому зачастую требуется внесение доплаты. Редко, когда покупателю удается обойтись вовсе без вложений: например, если он покупает квартиру в новостройке на этапе котлована или на начальном этапе, когда цены еще достаточно низкие.

Доплата может быть внесена единовременно или в рассрочку. Также возможно оформление ипотеки на сумму в размере разницы между ценой покупки и продажи.

Вариацией классической схемы является ситуация, когда объектом взаимозачета становится квартира в другой новостройке. Причины, которые могли побудить собственника к продаже квартиры, могут быть самые разнообразные: разочарование в объекте, нарушение застройщиком обязательств по срокам сдачи и пр.  Хотя такие сделки не широко распространены: более 90% сделок предполагают участие квартир из вторичного фонда.

Данный формат покупки и продажи недвижимости весьма удобен: он позволяет покупателю избавить себя от необходимости искать заинтересованных лиц в покупке его квартиры и проходить длительную процедуру купли-продажи. Также покупатель получает комплексное юридическое сопровождение сделки. Застройщики же предлагают взаимозачет для увеличения спроса на квартиры, он позволяет им быстрее реализовать построенную недвижимость.

Но не лишен он и определенных недостатков. Основной из них состоит в том, что принадлежащая покупателю квартира обычно продается с определенным дисконтом и ниже ее рыночной стоимости. Величина такого дисконта может составлять от 5 до 15%.

В числе недостатков взаимозачета также можно выделить:

• круг объектов, для которых доступна покупка по схеме взаимозачета, ограничен;
• для участия во взаимозачете застройщики обычно предъявляют строгие требования (например, по периоду нахождения квартиры в собственности, району ее расположения и пр.);
• покупатель должен оперативно освободить свою квартиру, тогда как покупаемое жилье будет находиться только на стадии строительства.

Разница между взаимозачетом и обменом

Существует еще одна форма сделок на рынке недвижимости – это обмен. Между ней и взаимозачетом есть определенные различия. В частности:

1. Предмет сделки. При взаимозачете это обычно квартиры из первичного и вторичного фондов. Тогда как при обмене обе квартиры находятся на вторичном рынке.
2. Доплата. В большинстве случаев при взаимозачете требуется доплата за квартиру, тогда как обмен – это равнозначная сделка.
3. Участники сделки. При обмене в сделке участвуют два физлица. Тогда как при взаимозачете участвует физлицо в качестве покупателя и юрлицо в качестве застройщика.

Пошаговый алгоритм взаимозачета

Процедура покупки квартиры по взаимозачету обычно предполагает прохождение следующих этапов:

1. Лицо определяется с подходящим ему вариантом квартиры в новостройке среди тех, которые участвуют в подобной программе.
2. Риэлторы приезжают на квартиру покупателя и проводят оценку ее рыночной стоимости. По результатам оценки становится понятно, какая доплата за квартиру требуется и подходят ли такие условия сделки покупателю.
3. Вносится предоплата за понравившуюся квартиру в виде аванса или задатка. Такое финансовое обеспечение требуется для подтверждения серьезности намерений покупателя. В случае отказа от сделки деньги он потеряет. Размер предоплаты обычно составляет 1-2% от стоимости квартиры.
4. Риэлторское агентство занимается продажей квартиры и поиском заинтересованного лица.
5. После того, как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и происходит переоформление права собственности на квартиру в пользу покупателя.
6. Вырученные средства поступают к застройщику в качестве первого взноса и при необходимости вносится доплата.
7. Подписывается договор купли-продажи с застройщиком (если дом уже сдан в эксплуатацию) или договор долевого участия (если он еще на стадии строительства).
8. После окончания строительства подписывается акт-приема передачи.
9. Права собственности на квартиру регистрируются в установленном порядке в Росреестре.

Перечень необходимых документов

Перечень документов, которые требуются для реализации схемы взаимозачета, зависит от этапа, на котором находятся стороны. Для начала покупатель должен собрать определенный перечень документов, которые подтверждают его права собственности на квартиру и ее соответствие установленным требованиям к недвижимости:

1. Выписка из ЕГРН, полученная не позднее, чем за месяц до подачи комплекта документов. Она не только подтверждает правовой статус собственника, но и указывает на отсутствие обременений на недвижимость в виде ареста или залога.
2. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП (в зависимости от того, когда были получены права собственности).
3. Документация, которая стала основой приобретения права собственности: договор купли-продажи, приватизации, дарения и пр.

Также от собственников нередко требуют подтверждения:

1. Нахождения квартиры в собственности более 3 лет – это подтверждается выпиской из ЕГРН.
2. Отсутствия прописанных лиц – выпиской из домовой книги, справкой о составе семьи.
3. Отсутствия задолженности по коммунальным услугам – выпиской из финансово-лицевого счета, единым жилищным документом и пр.
4. Отсутствия незаконной перепланировки – выпиской из поэтажного плана БТИ.
5. Согласия супруги на продажу при нахождении квартиры в совместной собственности – оформляется в письменном виде у нотариуса.
6. Согласия и отсутствие ущемления прав недееспособных и несовершеннолетних – согласием от органов опеки.

При оформлении перехода прав собственности в пользу покупателя потребуются также договоры купли-продажи, заявления о переходе прав собственности  и квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р.

Риски при взаимозачете

Покупателю стоит учитывать определенные риски покупки недвижимости по взаимозачету. В их числе:

1. Риски повышения стоимости квартиры в новостройке за тот период, пока будет продаваться старая квартира.
2. Риски утраты обеспечения в виде залога или аванса.
3. Риски затягивания сроков строительства застройщиком или допущение им других отступлений от условий договора.
4. Риски купить низколиквидное жилье – нередко в рамках взаимозачета застройщик стремится продать квартиры, на которых сложно найти покупателя: с неудачной планировкой, на первом и последнем этаже и пр.
5. Риски потери средств из-за искусственного занижения стоимости квартиры, идущей под взаимозачет.

Поэтому необходимо максимально ответственно подходить к выбору объекта для взаимозачета и застройщика.