Как купить квартиру у юридического лица, правильно составить договор купли-продажи и избежать рисков?

Сделка по покупке жилья у организации отличается от сделки с частным лицом как особенностями оформления договора, так и возможными рисками. Степень рисков и способы их минимизации зависят от вида юридического лица, продающего жилье, а также от способа приобретения недвижимости.

Понятие и риски покупки жилья у организации

Покупка жилья у юридического лица оформляется по общим правилам, предусмотренным главой 30 Гражданского кодекса (ст. 549-558). Существует два основных варианта покупки:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

У застройщика квартиры покупаются путем участия в долевом строительстве или приобретения только что введенного в эксплуатацию жилья, при этом существуют следующие риски:

  • покупка жилья в долгострое;
  • покупка квартиры в доме без кадастрового документа;
  • несоответствие фактических параметров квартиры заявленным в договоре условиям;
  • отсутствие важной инфраструктуры в районе;
  • отсутствие аккредитации у банков.
Участие в долевом строительстве позволяет экономить до 50% стоимости жилья, но существует вероятность банкротства предприятия застройщика, в результате чего покупатель может остаться без вложенных денег и квартиры на неопределенный срок.

Если не оформлен кадастровый паспорт на дом, у покупателя будут трудности с оформлением данного документа на квартиру, а отсутствие разрешения на ввод готового многоквартирного дома в эксплуатацию станет препятствием для регистрации права собственности в Росреестре.

Для оформления ипотечного кредита на жилье в новостройке строительная организация должна иметь аккредитацию у банка, но об отсутствии такой аккредитации покупатель нередко узнает уже после подписания предварительного договора, что приводит к излишним временным затратам.

Покупка у агентства

Многие крупные риэлторские агентства самостоятельно скупают недвижимость на вторичном рынке и продают от своего имени, при этом покупатель может столкнуться со следующими трудностями:

договор купли-продажи участка земли

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Нередко под предлогом типового экономного варианта риэлторы предлагают покупателю квартиру, обремененную многочисленными претензиями третьих лиц или с серьезными внутренними недостатками. Мошеннические фирмы могут также продать несуществующее жилье по поддельному договору, завлекая покупателей низкой ценой и предлагая произвести расчет в офисе агентства, в результате чего покупатель теряет деньги и не получает права на квартиру.

Недобросовестные фирмы могут также оказывать посредничество между частным продавцом и покупателем, указывая в договоре купли-продажи скрытые комиссии за свои услуги, значительно превышающие озвученные. Сделка при этом может быть правомочной, но покупатель потратит на 10-15 % больше реальной стоимости жилья, вернуть которые он не сможет даже при расторжении договора, так как данные средства будут числиться как оплата услуг фирмы.

Как избежать рисков

При покупке жилья у юридических фирм важно тщательно проверять следующие документы у продавца:

  • выписка из ЕГРН о правах собственности;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • учредительные документы фирмы;
  • доверенность представителей фирмы от руководящих органов на заключение сделок.
Выписка из ЕГРН должна быть получена не ранее, чем за неделю до даты сделки. Для надежности можно заказать такую выписку самостоятельно на сайте Росреестра – электронная версия будет стоить 300 рублей и позволит убедиться в честности продавца.

Наличие фирмы в реестре юридических лиц также можно проверить на соответствующих порталах по номеру ОГРН, а ФИО доверителя, указанного в доверенности представителя фирмы, должно совпадать с таковым в учредительных документах.

какие нужны документы для покупки участка под ИСЖ

У застройщика нужно дополнительно запросить:

  • лицензию на строительную деятельность;
  • разрешение на строительство дома;
  • разрешение градостроительного комитета на ввод дома в эксплуатацию;
  • справку о присвоении дому почтового адреса.

При покупке вторичного жилья в риэлторской фирме важно помимо документов о правах выяснить наличие обременений – запросить справку в Росреестре об истории сделок по квартире за последние три года, затребовать у продающей фирмы справку об отсутствии коммунальных долгов и прописанных лиц. Важно не передавать денежных средств в виде аванса или оплаты покупки до личного осмотра будущего жилья и внимательного изучения условий договора.

Правила заполнения договора

В типовом договоре покупки квартиры у юридического лица должны быть следующие разделы:

покупка квартиры

  • данные сторон;
  • предмет договора;
  • описание квартиры;
  • цена покупки и способ расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • правила разрешения споров и ответственность сторон;
  • сведения о наличии обременений;
  • дополнительные условия.

Для покупателя нужно указать ФИО и полные паспортные данные, а для продающей стороны – наименование организации, фактический и юридический адрес, а также номера ОГРН, ИНН, и КПП.

Образец договора можно скачать по ссылке.

Предметом договора указывается передача прав на квартиру за плату от продающей организации к покупателю, а для квартиры указывается адрес, кадастровый номер и площадь. Если квартира покупается у застройщика, следует настоять на внесение в договор фактической площади, которая нередко отличается от указанной застройщиком на 1-3 кв. м, что приводит к увеличению стоимости квартиры на значительную сумму.

К обязанностям покупателя относят передачу денежных средств и принятие квартиры, продающая фирма при этом обязуется:

  • передать жилье по акту покупателю в установленный срок;
  • участвовать в государственной регистрации сделки;
  • сообщить покупателю обо всех недостатках жилья.
Важно установить ответственность продающей фирмы за несоблюдение условий договора и право покупателя истребовать оплаченную сумму до завершения регистрации сделки при обнаружении скрытых недостатков или пропуска сроков сдачи жилья.

Для вторичного жилья важно, чтобы в договоре было отмечено отсутствие коммунальных задолженностей и прописанных посторонних лиц – данные сведения риэлторская фирма должна подтвердить справкой из домоуправления и паспортного стола.

Приобретая жилье у юридического лица, важно убедиться в реальности существования такой организации в реестре юридических лиц, а также наличие у фирмы права собственности на квартиру. Предложенный к подписанию договор следует предварительно проверить у квалифицированных юристов на наличие пунктов, нарушающих интересы покупателя.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Поделиться:
Нет комментариев