Как правильно купить квартиру или долю у родственника и какие необходимы документы для заключения сделки?

Сделки по покупке квартиры на вторичном рынке могут осуществляться не только между посторонними лицами, но и между родственниками. Такие покупки проходят в особом порядке и связаны с рядом ограничений, зависящих от степени родства контрагентов, участии в сделке несовершеннолетних и способе покупки жилья.

Случаи покупки жилья у родственников

Сделки между родственниками подчиняются общим правилам покупки жилья, установленным пар. 7 гл. 30 Гражданского кодекса. Выделяют следующие основные виды сделок:

В большинстве случаев покупка доли у родственника происходит после приватизации жилья в общую собственность таких родственников или оформления наследства несколькими наследниками. Законодательные ограничения в данном случае отсутствуют, за исключением случаев сделок между лицами, состоящими в браке – такие лица могут продавать друг другу только недвижимость, приобретенную до брака и не являющуюся их совместной собственностью.

Важно учесть, что нельзя купить долю у своего ребенка, а также совершать любые сделки между детьми и близкими родственниками из родителей или представителей, согласно п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса.

Родственники могут осуществлять между собой любые сделки, за исключением покупки жилья, купленного на материнский капитал, так как в целях предотвращения обналичивания сертификатов установлен запрет на сделки между членами одной семьи.

Кто считается близкими родственниками

Близкими родственниками являются следующие лица:

  • родители, усыновители;
  • дети;
  • братья, сестры (в том числе неполнородные);
  • дедушки, бабушки;
  • внуки и внучки.

Помимо перечисленных лиц, сделку с несовершеннолетним не могут осуществлять также его родные тети, дяди, прадедушки и прабабушки, так как они являются близкими родственниками по отношению к родителям или усыновителям ребенка.

Порядок действий

Приобретение доли в квартире или комнате у родственника осуществляется в следующие шаги:

  1. Покупатель запрашивает у родственника документы на квартиру и проверяет их на обременения.
  2. Стороны договариваются о цене и составляют договор.
  3. В назначенный день происходит подписание договора, передача жилплощади по акту и оплата суммы покупки.
  4. Стороны обращаются в Росреестр для регистрации перехода права.
Данный алгоритм справедлив только для случая, когда всеми долями на жилплощади владеют лица, являющиеся сторонами договора. Если одна из долей квартиры принадлежит третьему лицу, не участвующему в сделке, то перед сделкой продавец должен предложить ему выкупить свою долю по цене, не превышающей цену будущей сделки (ст. 250 ГК РФ). Данное правило необходимо соблюдать вне зависимости от того, является ли третье лицо родственником сторон договора или нет.

Предложение должно поступить в письменном виде от продавца владельцу доли, после чего ему дается месяц на размышление. По прошествии месяца продавец вправе продать свою долю в квартире родственнику, продажа раньше данного срока возможна при письменном отказе от покупки третьего лица.

Важно учесть, что если третье лицо является несовершеннолетним родственником одной из сторон или его представителем, то предложение купить долю делать не нужно.

Покупка в ипотеку

Приобретение квартиры или доли у родственника в ипотеку происходит так:

квартира в ипотеку

  1. Продавец подготавливает документы на жилплощадь.
  2. Стороны договариваются о цене и составляют предварительный договор.
  3. Предварительный договор с документами предоставляется в банк.
  4. Кредитные эксперты проверяют недвижимость на предмет обременений и оценивают платежеспособность покупателя.
  5. При положительном решении покупатель заключает с банком ипотечный договор, и стороны подписывают основной договор по сделке.
  6. Покупатель оплачивает первый взнос и получает недвижимость от продавца по акту.
  7. Стороны регистрируют сделку в Росреестре, и банк переводит средства продавцу.

При рассмотрении заявки банк принимает во внимание степень родства сторон сделки и источник возникновения права на недвижимость.

Если квартира была получена сторонами по наследству менее полугода назад, и среди собственников долей присутствуют третьи лица, не участвующие в сделке, то ипотечный кредит одобрен не будет, так как наследство может быть оспорено по суду.

Также низкий процент одобрения в случае, когда покупка доли у родственника не приводит к образованию целой квартиры у покупающей стороны, так как квартиру в случае финансовых трудностей у плательщика банк сможет реализовать на рынке проще, чем долю. Например, если владелец ½ квартиры покупает у родственника вторую половину, сделка одобряется с высокой вероятностью, а если владелец 1/3 покупает еще 1/3, а оставшейся частью владеет третье лицо, сделка одобряется под более высокий процент или под дополнительное обеспечение.

Необходимые документы

При покупке доли продавец представляет покупателю следующие документы:

документы на аренду земельного участка

Для подтверждения отсутствия обременений заказывается справка из Росреестра, справка от приставов об отсутствии ареста, а также документ из паспортного стола, подтверждающий отсутствие зарегистрированных посторонних лиц.

Если квартира или доля покупается в ипотеку, участник сделки дополнительно предоставляют в банк:

  • справку о степени родства из ЗАГСа;
  • справку о доходах покупателя;
  • справку из Росреестра об источнике возникновения права на квартиру.

Банк проверяет по данным документам, не является ли недвижимость приобретенной ранее на материнский капитал в пользу несовершеннолетнего, а также платежеспособность покупателя. Если в сделке участвует несовершеннолетний, родители которого не являются близкими родственниками по отношению к контрагенту, то сделка допустима, но потребуется разрешение службы опеки.

Покупка жилья у родственника сопряжена с рядом ограничений, связанных с участием в сделке несовершеннолетних, а также объектов недвижимости, приобретенных на материнский капитал. Избежать отказа в ипотеке или признания сделки недействительной можно путем проверки всех обременений и составления договора с учетом требований законодательства.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Поделиться:
Нет комментариев