Как правильно составить договор купли-продажи квартиры при заключении сделки между родственниками?

Даже при передаче права собственности на квартиру между родственниками процедура должна иметь юридическую силу и совершаться с учетом требований законодательства. Переход прав на недвижимость может происходить через договоры дарения или купли-продажи.

Особенности сделок купли-продажи квартиры между родственниками

Специфика сделки купли-продажи между родственниками состоит в том, что передача денег в данном случае фигурирует лишь на бумаге. Стороны выбирают для передачи имущества договор купли-продажи, так как именно эта сделка позволяет им максимально быстро и с минимальными рисками переоформить недвижимость.

Законодательство не содержит каких-то отличий с точки зрения процедуры прохождения сделки купли-продажи при наличии родственных связей между сторонами, как и при их отсутствии. Она происходит в стандартном режиме. Но на практике некоторая разница в продаже квартиры родственнику имеется.

Так как сделка купли-продажи отличается высоким уровнем доверия между сторонами, то она происходит в упрощенном режиме. Так, стороны могут не подписывать предварительный договор купли-продажи и не вносить обеспечительные меры в виде аванса или залога; продавцу не требуется собирать справки об отсутствии задолженности и зарегистрированных в квартире лицах, об отсутствии обременений на квартиру в виде ареста или залога; переживать из-за продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой и пр.

Но пренебрегать составлением договора купли-продажи и прохождением процедуры переоформления права собственности от продавца к покупателю в Росреестре не стоит, так как в этом случае сделка потеряет юридический смысл.

При этом заключение сделки купли-продажи взамен дарения квартиры между родственниками имеет свои недостатки. В их числе такие:

наличный расчет договор

  1. Невыгодное налогообложение. Если квартира находится в собственности менее 5 лет (3 лет в исключительных случаях), то при ее продаже собственник обязан заплатить НДФЛ в бюджет. Раньше для того, чтобы избежать уплаты налога, родственники искусственно занижали стоимость недвижимости по договору купли-продажи. Теперь эта законодательная лазейка была устранена: НДФЛ рассчитывается по кадастровой стоимости, если цена по договору купли-продажи ниже ее. Поэтому крайне не рекомендуется заключать договоры купли-продажи при недлительном владении недвижимостью.
  2. Отсутствие налогового вычета. При заключении сделки купли-продажи между родственниками (которые согласно Налоговому кодексу являются взаимозависимыми лицами) не предоставляется налоговый вычет за покупку квартиры в размере до 260 тыс. р. согласно 220 ст. НК РФ.
  3. Оформление квартиры в совместную собственность супругов. Квартира, купленная в браке, попадает в совместно нажитое имущество. В случае развода второй супруг сможет претендовать на 50% в собственности. При договорах дарения это допущение отсутствует: квартира переходит в единоличное владение одаряемого.
  4. Ограниченное право распоряжения. Если квартира была куплена в период брака, то она является совместно нажитым имуществом и половина в собственности полагается супругу. Таким образом, продавец вправе распоряжаться только своей половиной квартиры или получать согласие супруги на сделку.

Если указанные недостатки кажутся существенными для владельца недвижимости, то он вправе передать квартиру по договору дарения или написать на нее завещание.

Правила заполнения договора на покупку квартиры у родственников

Договор купли-продажи квартиры у родственников составляется в простой письменной форме. Его необязательно заверять нотариально, такое требование в законе отсутствует. Но стороны по своему желанию вправе воспользоваться услугами нотариуса, чтобы снизить риски признания сделки недействительной и аннулирования договора по причине его ничтожности. Заверение договора, заключенного между родственниками, будет стоить дешевле, чем подписанного между посторонними лицами.

Грамотно составленный договор купли-продажи позволит сторонам снять опасения относительно того, что продавец или покупатель сможет отозвать сделку и оспорить ее.  В договоре обязательно должны присутствовать существенные условия, которые прописаны в Гражданском кодексе. Это:

договор дарения дачного участка между родственниками

  1. Стороны сделки: ФИО, дата рождения, адреса, паспортные данные продавца и покупателя жилой недвижимости. Указывать на то, что стороны состоят в родственных связях, необязательно.
  2. Предмет сделки: продаваемая квартира, ее кадастровые сведения, площадь, адрес и прочие важные характеристики.
  3. Указать на отсутствие обременений в виде залога или ареста, т.е. отсутствие препятствий у продавца свободно распоряжаться недвижимостью.
  4. Цена сделки является обязательным пунктом в договоре купли-продажи (согласно 317 ст. ГК РФ), даже несмотря на то, что родственники нередко договариваются об отсутствии платы за квартиру. Стоит отметить, что если факт отсутствия оплаты (передачи денег от покупателя к продавцу) будет доказан, то это грозит аннулированием договора купли-продажи и признание сделки притворной.
  5. Подписи сторон. Договор необходимо подписать продавцу и покупателю лично. Но допускается также подписание документа уполномоченным представителем, обладающим доверенностью на представление интересов.
Остальные пункты включаются в договор по усмотрению сторон: такие, как права и обязанности сторон, порядок внесения платы за квартиру (до или после госрегистрации, наличными или в безналичной форме и пр.), условия расторжения договора и порядок урегулирования спорных ситуаций и пр. Это дополнительные условия, которые не считаются существенными, но они могут быть важными для сторон.

Далее родственникам следует подписать договор купли-продажи и пройти процедуру по переходу прав собственности на квартиру в Росреестре. Для этого они передают подписанный договор вместе с заявлениями на отчуждение прав (вступление в права) и квитанцию с оплаченной госпошлиной в Росреестр.  Договор подписывается по числу экземпляров, равному численности участников сделки. Каждый экземпляр имеет равную юридическую силу.

Составить договор купли-продажи можно, обратившись в юридическую компанию или к риэлторам, либо воспользовавшись готовым образцом. Образец договора на покупку квартиры у родственников можно скачать тут.

Завершает сделку фактическая передача квартиры и подписание сторонами акта приема-передачи недвижимости.

Изменения в законодательстве, влияющие на договор покупки квартиры между близкими родственниками в 2018

В 2018 году стоит учитывать некоторые законодательные изменения, повлиявшие на договор купли-продажи недвижимости. В их числе:

Как выделить долю

  1. Договор не подлежит государственной регистрации с 2013 года. Но этот документ обязательно потребуется при переходе прав собственности от продавца к покупателю.
  2. Требование об обязательном нотариальном заверении в законодательстве отсутствует. Но это не распространяется на договоры купли-продажи долей в квартире, заключенные с участием несовершеннолетних и недееспособных.
  3. Реестр прав и кадастр недвижимость были объединены в единый реестр ЕГРН.
  4. По результатам прохождения процедуры выдается не свидетельство о праве собственности на квартиру, а выписка из ЕГРН.

Таким образом, договор купли-продажи между родственниками заключается на общих основаниях. Он в обязательном порядке должен содержать указания на существенные условия договора: цену сделки, стороны и предмет сделки. Этот документ потребуется при регистрации перехода прав собственности на квартиру между родственниками в Росреестре.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Поделиться:
Нет комментариев