Самостоятельная проверка чистоты квартиры перед покупкой: как проверить документы, продавца, наличие третьих лиц и их прав

Юридическая чистота сделки – главное условие при купле-продаже квартиры. Чтобы проверить приобретаемую недвижимость на чистоту, необязательно прибегать к помощи юристов или риэлторов. Можно сделать это самостоятельно.

Проверка документов

Продавец всегда должен иметь на руках следующие бумаги:

Если у продавца имеется на руках технический паспорт, можно попросить изучить и его.

Должны предъявляться только оригиналы документов. Нужно обратить внимание, чтобы все свидетельства были на гербовой бумаге, документы не имели помарок, исправлений или зачеркиваний, в договорах стояли необходимые подписи и штампы из Росреестра. С 2015 года свидетельства о недвижимости не выдаются, их заменили на выписки из ЕГРН, поэтому продавец должен предоставить покупателю свежую выписку с актуальными данными.

При изучении договора, на основании которого возникло право собственности, необходимо внимательно изучить все пункты на предмет их соблюдения. Это делается для того, чтобы исключить риск расторжения договора (например, при продаже квартиры, за которую продавец расплатился не полностью).

Проверка продавца и его правомочий

Продавать недвижимость имеет право или сам собственник, или доверенное лицо по нотариально заверенной доверенности. Продавцом может выступать одно лицо, несколько лиц (если речь идет о долевой собственности) или супруги (если речь идет о совместной собственности, хотя даже в этом случае в документах может фигурировать только один из супругов). Данные о продавце должны содержаться во всех правоустанавливающих документах на недвижимость.

Чтобы убедиться в правдивости предоставленных паспортных данных, можно воспользоваться специальным сервисом на сайте ФМС России. Для получения сведений понадобится только серия и номер паспорта.

Покупка квартиры с несовершеннолетними

Особого внимания требуют случаи, когда собственником или одним из собственников является:

  • ребенок младше 14 лет. В этом случае сделку от его имени должны заключать родители (предъявив свидетельство о рождении), опекуны (предъявив решение об опеке) или усыновители (предъявив соответствующее судебное решение);
  • ребенок от 14 до 18 лет. В этом случае сделка проходит с письменного разрешения законных представителей ребенка.

Помимо согласия законного представителя, при сделках с участием несовершеннолетних необходимо согласие органов опеки.

Бывают ситуации, когда после покупки квартиры происходит оспаривание сделки вследствии недееспособности продавца. Чтобы исключить подобное, необходимо затребовать у продавца справки от психоневролога и нарколога, которые смогут подтвердить его вменяемость.

Если продавец состоит в браке, обязательно необходимо заверенное у нотариуса согласие второго супруга на сделку.

Проверка третьих лиц

Помимо собственника, в квартире могут быть зарегистрированы и иные лица, в том числе те, кто сохраняет за собой право проживания на жилплощади даже после ее продажи.

Продавец должен предоставить справку об отсутствии прописанных лиц. Но в данном документе не будет сведений о временно выписанных, которые в дальнейшем могут попытаться оспорить сделку купли-продажи:

покупка квартиры

  • находящиеся в местах заключения;
  • призванные на военную службу;
  • престарелые, находящиеся в социальных учреждениях;
  • несовершеннолетние, находящиеся в воспитательно-трудовых учреждениях;
  • недееспособные, находящиеся в психиатрических стационарах.

Сведения о временно выписанных гражданах содержатся в расширенной выписке из домовой книги, которую заказывают в архиве. Данные лица будут иметь право проживать в квартире даже после продажи, а выписать их крайне трудно. Сделать это можно только через суд, да и то не всегда. Поэтому перед покупкой необходимо потребовать у продавца расширенную выписку из домовой книги.

Проверка об отсутствии притязаний и задолженностей

Чтобы убедиться в отсутствии судебных споров в отношении приобретаемой недвижимости, рекомендуется зайти на сайт районного или городского суда по адресу недвижимости и проверить факт наличия или отсутствия судопроизводства по продавцу жилплощади. Также рекомендуется обратиться на сайт судебных приставов для проверки отсутствия исполнительного производства. Данная информация предоставляется бесплатно.

Нельзя покупать недвижимость с долгами – все жилищно-коммунальные задолженности должны быть закрыты прежними хозяевами. Доказательством этого служат справки об отсутствии задолженности и предоставленные продавцом оплаченные квитанции минимум за последний год. Для дополнительной минимизации рисков можно предусмотреть в договоре купли-продажи пункт о том, что продавец оплатил все платежи и несет ответственность в случае обнаружения каких-либо долгов.

Проверка квартиры через Росреестр

Проверить квартиру можно на сайте Росреестра. Данная проверка запрашивает информацию о недвижимости из выписки ЕГРН, базы ФСИН, позволяет получить полные сведения о собственнике, возможных обременениях, залогах или аресте квартиры.

Для проверки на сайте Росреестра в специальном поле потребуется указать адрес объекта или кадастровый номер. Это поможет избежать фиктивных сделок купли-продажи.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Поделиться:
Нет комментариев