Для чего необходим предварительный договор купли-продажи квартиры и как его правильно составить?

Сделки по приобретению жилья предполагают множество существенных условий, от которых зависит выгода каждой стороны. Закрепить такие условия на время подготовки к покупке жилья позволяет предварительный договор, содержащий основные положения будущего соглашения о покупке.

Понятие и юридическая сила предварительного договора

Предварительный договор – это документ, подписание которого предшествует основному договору в случаях, когда сделка проходит в несколько этапов. Необходимость в заключении предварительного договора может возникнуть в следующих случаях:

• когда покупателю нужно получить ипотечный кредит;
• для закрепления цены на время устранения продавцом обременений;
• для получения дополнительных гарантий при высокой волатильности рынка недвижимости.

Кредитные специалисты рассматривают вопрос о предоставлении кредита на покупку жилья только при наличии предварительного договора, содержащего сведения о цене, объекте недвижимости и сторонах сделки – это необходимо для оценки платежеспособности клиента и проверки недвижимости на «чистоту».

Важно учесть, что предварительный договор имеет полноценную юридическую силу и обязателен для исполнения сторонами, согласно ст. 429 Гражданского кодекса. При уклонении одной из сторон к заключению основного соглашения на условиях предварительного договора пострадавшая сторона может принудить контрагента к заключению сделки через суд (п. 5 ст. 429 ГК).

Подготовка к передаче недвижимости и сбор необходимых средств покупателем может занять более месяца, поэтому стороны заключают предварительный договор, чтобы избежать срыва сделки по вине одной из сторон или изменения заранее обговоренных условий.

Правила заполнения

Договор должен составляться в письменной форме и содержать следующие разделы:

• ФИО и полные паспортные данные сторон;
• предмет будущего соглашения;
• сведения о покупаемой квартире;
• цена покупки и способ расчета;
• права и обязанности сторон;
• ответственность и порядок разрешения споров;
• сведения об обременениях;
• дополнительные условия;
• дата будущей сделки.

Предметом соглашения указывается передача прав на недвижимость за плату в установленный срок. Для квартиры указывается:

• почтовый адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца;
• сведения о прописанных лицах.

Образец предварительного договора можно скачать по ссылке.

К обязанностям сторон относят заключение основного договора и участие в государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Как правило, в предварительном договоре указывается обязанность продавца по устранению недостатков жилья до основной сделки – например, требование выписать всех жильцов, сделать ремонт и т.д.

Раздел о цене может включать условие о задатке, который вычитается из цены при расчете и служит сторонам дополнительной гарантией – при разрыве сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца, а при отказе собственника заключать сделку покупатель может взыскать внесенный аванс в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).

Стороны могут наделяться правом не заключать основную сделку при наличии уважительных причин, перечень которых определяется индивидуально – это может быть отказ банка в выдаче кредита или тяжелая болезнь.

Споры по договору решаются в судебном порядке на условиях, применяемых к договорам в общем случае.

Договор должен быть составлен в двух экземплярах, регистрация документа в Росреестре не требуется, но стороны могут заверять документ в нотариальной конторе для получения дополнительных гарантий успешности будущей сделки.

Срок действия

Стороны определяют срок действия документа самостоятельно, исходя из обстоятельств сделки.

Если срок не указывается, он автоматически считается равным 12-ти месяцам с момента подписания, при этом важно учесть, что отсутствие даты предварительного соглашения влечет его ничтожность.

По желанию сторон за срыв сроков сделки могут устанавливаться пени, взимаемые с виновника путем перерасчета цены покупки. Если пропустившая срок заключения сделки сторона имела уважительные причины или находилась под воздействием непреодолимой силы, она может оспорить начисленную пеню через суд.

Изменения в 2018 году

В 2018 году большинство многофункциональных центров получили возможность для электронной регистрации сделок по покупке недвижимости. Такая регистрация предполагает наличие предварительного и основного договоров в виде электронных документов, правила составления которых определяются стандартами, принимаемыми местными нормативными актами.

Судебная практика по спорам, связанным с предварительными договорами в 2018 году показывает, что в большинстве случаев арбитражные суды признают незаконность начисления пеней за пропуск сроков сделки и ограничиваются принуждением к ее заключению.

Чтобы избежать судебных тяжб, большинство покупателей в 2018 году требуют включения условия отмены предстоящей сделки в случае неодобрения ипотечного кредита в банке или одобрение на заведомо невыгодных условиях, ставящих покупателя в кабальное положение.

Предварительный договор позволяет сторонам закрепить условия будущей сделки и получить время на поиск средств для покупки и снятие обременений с жилья. Чтобы предотвратить судебные тяжбы в будущем, нужно тщательно планировать сроки сделки и составлять предварительный договор в соответствии с гражданским законодательством, при необходимости консультируясь с юристами.