Сделка купли-продажи квартиры по доверенности: основные нюансы и подводные камни

Как правило, сделка купли-продажи квартиры осуществляется при непосредственном участии обеих сторон – продавца и покупателя. Но в некоторых случаях, когда личное присутствие невозможно, сделкой занимаются доверенные лица, имеющие нотариально заверенную доверенность.

Доверенность на проведение сделки купли-продажи

По доверенности может проходить как покупка, так и продажа недвижимости. Документ может выдаваться на различные сроки – законодательством не установлено никаких ограничений на этот счет. Обычно срок действия вписывается в текст доверенности, но если этого сделано не было, то она по умолчанию считается действующей в течение года.

Все доверенности делятся на три группы:

• разовые – для совершения какой-то одной операции (например, получения справки), после чего срок доверенности прекращается;
• специальные – для выполнения серии однотипных действий (например, для сбора документации);
• генеральные – дают всю полноту полномочий, наделяют доверенное лицо правом на весь срок действия документа производить с квартирой все необходимые операции.

Перед оформлением доверенности необходимо продумать все действия, которые в дальнейшем будут вписаны в документ и заверены.

Обязательно должны быть указаны тип договора (купля-продажа квартиры, договор долевого участия), полный адрес приобретаемой недвижимости, права на получение в госорганах справок, удостоверений, иных документов и копий к ним.

Желательно вписать в доверенность права на подачу документов в регистрирующие органы, оплату пошлин, получение выписки из ЕГРП и прочих действий, связанных с оформлением сделки.

При желании в доверенность можно вписать несколько человек.

Сделка купли-продажи по доверенности

Покупка квартиры по доверенности ничем не отличается от обычной сделки. Оформляется договор купли-продажи, который подписывается обеими сторонами, после чего регистрируется в Росреестре.

Поскольку сделки по доверенности несут в себе дополнительные риски, необходимо заранее проверить все предоставленные документы. Если есть малейшее сомнение в подлинности доверенности, нужно найти способ связаться с доверителем.

Обязательно нужно проверить наличие на доверенности даты составления документа. Без даты любая доверенность считается недействительной. Должны быть внимательно проверены паспортные данные представителя и точный перечень действий, которые он имеет право совершать. Плюсом будет считаться регистрация представителя в том же регионе, где находится продаваемый объект недвижимости. Доверенное лицо и собственник обязательно должны предоставить справки о том, что не состоят на учете у нарколога и психоневролога.

Чтобы дополнительно обезопасить себя и убедиться в юридической чистоте выданной доверенности, рекомендуется проверить нотариуса, заверившего документ. Сведения о том, существует ли такой нотариус на самом деле и не исключили ли его из списка действующих нотариусов, находятся в свободном доступе. Их можно получить в нотариальной палате.

Возможные риски

При сделках с доверенностью главные риски несет покупатель.

Основной риск продавца – доверенное лицо может прельститься на полученные от купли-продажи квартиры деньги и скрыться с ними, не передав их продавцу, как было обговорено изначально. Невозможно стопроцентно гарантировать, что доверенное лицо полностью выполнит все условия доверенности. Вернуть денежные средства можно только в том случае, если известно, где находится доверенное лицо и полученные им после оплаты сделки деньги.

Риски покупателя гораздо более ощутимы:

• лицо, выдавшее доверенность, может аннулировать ее в любой момент. Для этого достаточно посетить любую нотариальную контору и изъявить о своем желании. Сделка по отозванной доверенности признается ничтожной;
• если до момента совершения сделки произошла смерть лица, выдавшего доверенность, то полномочия по выданной им доверенности отменяются. В таком случае, сделка признается недействительной, квартира возвращается законным наследникам. При этом законодатель указывает, что наследники должны уведомить доверенное лицо об отзыве доверенности, но нигде не прописаны ни сроки, ни форма уведомления;
• если в дальнейшем будет доказано, что на момент подписания доверенности доверитель или доверенное лицо были недееспособны или невменяемы, то сделка купли-продажи может быть признана судом недействительной и расторгнута.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет один год.