Покупка квартиры в новостройке как один из способов приобретения жилья: варианты и риски

Квартиры, расположенные в новостройках, достаточно удобное и выгодное вложение средств, так как позволяет реализовать самые смелые желания потенциального собственника (это обусловлено тем, что подавляющее большинство квартир готовится к отделке). Кроме того, купленная в новостройке квартира (особенно если такое приобретение осуществляется на этапе строительства) может быть дешевле, чем жилье, приобретаемое на вторичном рынке. Однако такая покупка может быть сопряжена с большим количеством рисков.

Что такое покупка квартиры в новостройке?

Приобретение квартиры в новостройке – это процедура приобретения жилья в доме, который либо еще находится на этапе строительства, либо уже построен, но других собственников, кроме компании-застройщика или заказчика строительства, у такого жилья не имеется.

Потенциальный покупатель, который проходит процедуру сделки купли-продажи, становится по итогам такой сделки первым собственником такого жилья.

К новостройкам могут относиться не только многоквартирные дома, но также и объекты малоэтажного строительства, если такие дома возводятся компанией застройщика, которая имеет лицензию на осуществление малоэтажного или индивидуального строительства. Наиболее ярким примером такого строительства являются таунхаусы или дома, возведенные в рамках коттеджных поселков фирмой-застройщиком.

Для покупки жилья, которое расположено в новостройках различных видов, существуют три основных вида сделок:

• покупка жилья после сдачи дома у застройщика или заказчика строительства на основании договора купли-продажи недвижимости. Договор в этом случае является классическим договором купли-продажи жилой недвижимости, заключаемый между физическим и юридическим лицом;
• выкуп жилья на основании договора долевого участия в строительстве. Оформление права собственности на жилье осуществляется после того, как дом будет не только сдан, но и полностью принят всеми необходимыми комиссиями. Осуществление такого договора возможно как в отношении квартир, расположенных в многоквартирных домах, так и в отношении малоэтажного и индивидуального строительства, осуществляемого фирмами-застройщиками;
• приобретение жилья на основании заключения договора о переуступке прав требования. Такой вариант приобретения может быть реализован только до того момента, пока дом не был сдан и принят специальными комиссиями. В случае такого договора приобретения недвижимости покупатель квадратных метров сможет оформить право собственности на дом только после того, как дом будет достроен и специальная комиссия его примет.

У каждого из перечисленных вариантов есть свои сильные и слабые стороны, а также есть определенные риски, которые следует учитывать при осуществлении процедуры купли-продажи жилья.

Приобретение у застройщика

На сегодняшний день такой вариант приобретения жилья используется крайне редко в силу нескольких особенностей:

• купить жилье у застройщика выгоднее на этапе строительства, так как это будет существенно дешевле (в случае покупки на этапе возведения дома разница по цене может доходить до сорока процентов);
• после окончания строительства застройщик продает только те квартиры, которые не были реализованы на этапе строительства, то есть самые «неудобные» (расположенные на крайних этажах, вблизи технических помещений, предназначенных для осуществления эксплуатации построенного дома, например, котельных, а также вблизи офисных помещений);
• при покупке жилья у застройщика после завершения строительства оформление права собственности может проходить с некоторыми сложностями, например, если застройщик не исполнял надлежащим образом свои обязанности при реализации проекта. В этом случае может быть наложен арест или другие обременения на имущество застройщика, в том числе предложенную под реализацию квартиру.

Среди сильных сторон такой сделки следует выделить:

• максимальную безопасность, так как покупка осуществляется от того юридического лица, которое является владельцем приобретаемой жилплощади без участия посредников;
• возможность оформления права собственности сразу после подписания документов о купле-продаже без реализации дополнительных этапов оформления документов;
• низкая стоимость жилья (по сравнению с приобретением жилья через посредников или у собственника, уже выкупившего жилье).

Если говорить о возможных рисках, то к ним следует отнести:

• как уже говорилось выше, риск наложения ареста на имущество в случае, если по каким-то причинам застройщик недобросовестно исполнял обязанности перед заинтересованными лицами;
• возможность задержки принятия дома в случае нарушения каких-либо норм строительства;
• для потенциального покупателя в случае, если он использует заемные средства, может быть также и риск отказа кредитной организации в предоставлении займа по причине несоответствия заемщика требованиям кредитной организации или самого застройщика ввиду его неблагонадежности.

Однако, несмотря на перечисленные риски, такой вариант является наиболее безопасным при покупке жилья в первичном фонде.

Договор долевого участия

Данный вид приобретения жилья также происходит с участием застройщика или юридического лица, которому принадлежит право реализации возводимого жилого фонда. Этот вариант удобен для тех, кто хочет существенно выиграть на приобретении жилья с экономической точки зрения.

К положительным сторонам такого приобретения, кроме экономического фактора, относятся:

• возможность личного контроля осуществления строительства дома, в котором осуществлено приобретение жилья;
• наличие страховых гарантий при покупке жилья (которые обезопасят потенциального владельца квадратных метров в случае неисполнения застройщиком своих обязательств).

Если говорить о рисках такого приобретения недвижимости, то к ним следует отнести:

• ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по возведению того или иного дома;
• отказ принятия дома ввиду нарушений при строительстве, что вызывает отсрочку оформления права собственности на приобретенное жилье;
• отказ в предоставлении заемных средств (в этом случае причины могут быть аналогичные тем, которые представлены для покупки готового жилья у застройщика).

Данный вариант может быть реализован и в случае, если речь идет о приобретении жилья у другого, кроме застройщика, потенциального владельца жилой недвижимости.

Покупка по переуступке прав требований

Права требования – это особое состояние будущего права собственности на жилье, которое может быть реализовано до момента, пока дом не сдан; выкуп недвижимости в случае, если права на нее были приобретены на основании договора долевого участия, заключенного с застройщиком.

У такого варианта приобретения жилья есть свои плюсы и минусы. К плюсам такого варианта следует отнести те же, что и при покупке по договору долевого участия, то есть экономическая выгода, возможность следить за строительством объекта лично, в том числе посещать свое жилье, а также наличие гарантий для покупателя от неисполнения обязанностей застройщиком.

Среди минусов, характерных для этого типа договора, кроме тех минусов, которые стандартны для договора долевого участия (эти риски и минусы переносятся из договора долевого участия, потому что, по своей сути, в отношении застройщика является аналогичным договором), следует выделить также и такие:

• возможность реализации мошеннических схем при осуществлении купли-продажи договора;
• расторжение договора, осуществленное по инициативе застройщика, если по каким-то причинам был нарушен порядок проведения сделки, например, не было получено согласие застройщика (если оно должно быть запрошено по условиям договора долевого участия);
• несоблюдение застройщиком условий передачи прав требования (в части оформления документального подтверждения перехода прав требований на жилье).

Покупка жилья в новостройках может быть осуществлена различными способами. Главным условием такого приобретения является обязательное изучение всех плюсов и минусов сделок, а также всех возможных рисков, которые сопровождают покупку жилья на первичном рынке жилья.