Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры до и после регистрации, основания для расторжения

Расторжение договоров купли-продажи относится к одной из наиболее сложных юридических тем. Для расторжения договора должны иметься веские основания, простого желания одной из сторон будет недостаточно. Кроме того, должны быть соблюдены и другие формальности.

Основания для расторжения договора

Договор может быть аннулирован по следующим основаниям:

• по соглашению сторон;
• по решению суда (по требованию одной из сторон);
• ничтожность или оспоримость сделки.

Первый вариант наиболее простой и легкий для всех участников сделки, но на практике встречается не так часто. Гораздо больше распространен второй вариант, когда одна из сторон вынуждена добиваться аннулирования документа в судебном порядке.

Причин для расторжения договора купли-продажи много, но среди наиболее распространенных можно отметить:

• покупатель не передал продавцу денежные средства;
• при оформлении недвижимости были использованы поддельные документы;
• из квартиры не выселяются и не снимаются с регистрации прежние жильцы.

Ничтожной сделку может признать только суд, также по заявлению одной из сторон. Происходит это при серьезных нарушениях законных прав заявителя, например:

• если в сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный без законного представителя;
• если одну из сторон ввели в заблуждение или заставили подписать договор путем угроз;
• если квартира находится под обременением с запретом на переход права собственности;
• если условия договора противоречат законности и нравственности.

Срок давности для признания сделки ничтожной составляет три года.

Как расторгнуть договор до регистрации

С точки зрения законодательства, обязательства сторон по договору заканчиваются одновременно с окончанием времени действия договора. При купле-продаже жилья обязательства можно считать исполненными после регистрации права собственности в Росреестре на нового владельца недвижимости.

Расторгнуть договор до регистрации можно по соглашению сторон ровно до того момента, как право собственности перейдет покупателю.

Чтобы аннулировать документ, стороны сделки должны составить соглашение в письменном виде о расторжении договора. Соглашение может быть составлено в свободной форме, но обязательно должно содержать сведения о продавце и покупателе, сведения о квартире, реквизиты договора купли-продажи, условия его аннулирования и дату, с которой договор будет считаться недействительным.

После этого соглашение предоставляется в Росреестр для регистрации расторжения договора.

Как расторгнуть договор после регистрации

Если квартира уже была передана от продавца покупателю, а новое право собственности зарегистрировано, то договор может быть расторгнут только через суд и только при наличии серьезных причин (значительное нарушение пунктов договора одной из сторон; наличие фактов, говорящих о ничтожности или мнимости сделки).

Для обращения в суд потребуются:

• исковое заявление и копии (в соответствии с числом ответчиков и третьих лиц);
• копия договора купли-продажи;
• документы, которые помогут подтвердить факты, на которых основываются требования истца;
• расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы, с подписью истца.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи можно скачать по ссылке.

Что касается искового заявления, то главные требования к его заполнению можно посмотреть в статье 131 ГПК РФ.

Иск об аннулировании договора купли-продажи подается в райсуд по адресу нахождения квартиры.