Как заполнить договор купли-продажи квартиры с обременением и в чем специфика документа?

В случае, когда право лица распоряжаться находящейся в его собственности квартирой является ограниченным, речь идет о наложенном на нее обременении. Наличие обременения в некоторых случаях делает невозможным заключение договора купли-продажи. Но если сделка по закону не запрещена, особое внимание следует уделить правильной подготовке договора купли-продажи квартиры с обременением.

Обременение квартиры: понятие и виды

Под обременением понимаются такие условия, которые ограничивают собственника в его правах распоряжаться, владеть или пользоваться принадлежащим имуществом. Также оно может выражаться в наличии определенных обязательств перед третьими лицами, обладающими правами на имущество. Спецификой обременения является его переход к новому собственнику по результатам договора купли-продажи.

Различают следующие разновидности обременений:

  • аренда на период больше года (если она оформлена на срок менее года, то не считается обременением);
  • сервитут (ограниченное право пользования недвижимостью или его частью группой лиц или конкретным лицом);
  • арест;
  • наличие прописанных лиц;
  • наличие в числе собственников несовершеннолетних;
  • рента;
  • залог.
Наличие обременения в виде залога, ареста или долгосрочной аренды подлежит обязательной государственной регистрации. Информация о наличии такого обременения содержится в открытом доступе.

Лицо, которое планирует приобрести квартиру, может в любой момент запросить выписку из ЕГРН (сейчас она объединена с другим реестром ЕГРП). В ней будут отображены кадастровые сведения о недвижимости и данные о наличии или отсутствии обременений.

Тем не менее, законодательство обязует собственника в обязательном порядке оповестить потенциального покупателя об обременении. Иначе после совершения сделки купли-продажи покупатель вправе потребовать расторжения договора купли-продажи или аннулирования сделки либо запросить через суд уменьшения выкупной стоимости квартиры из-за того, что на момент заключения сделки лицу не было известно о существенных характеристиках предмета, влияющего на приобретение недвижимости.

Судебная практика также указывает на то, что сокрытие обременения может грозить не только понижением стоимости квартиры и признанием сделки недействительной, но и наличием у покупателя законного права потребовать компенсации убытков от продавца за причиненный ущерб и приостановку оплаты имущества.

Перед тем как заключить договор купли-продажи, стороны обязаны определиться с судьбой обременения: его можно сохранить при согласии покупателя либо предпринять меры по прекращению обременения до подписания договора (например, выплатить ипотечный кредит и снять обременение в виде залога). На это указывает ст. 460 ГК РФ, которая запрещает продавать квартиру с обременением без согласия на это покупателя.

Допускаются ли сделки купли-продажи квартиры с залогом

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01.

Также перед подписанием договора купли-продажи следует уточнить, допускается ли продажа такой обремененной недвижимости.

Если речь идет об аресте квартиры, то это фактически означает, что в отношении собственника квартиры ведется исполнительное производство и квартира арестована для дальнейшего изъятия и продажи на торгах в счет погашения задолженности. Продавать такую квартиру владелец не может. Даже если стороны подпишут договор купли-продажи, данная сделка не пройдет процедуру государственной регистрации.

Если недвижимость обременена арендой, то это не препятствует заключению сделки купли-продажи. Но покупателю стоит понимать, что долгосрочная аренда сохранит свое действие после смены собственника. В результате сделки купли-продажи поменяется лишь арендодатель, тогда как арендатор сохранит за собой свои права по пользованию квартирой на период действия договора.

В случае если речь идет о наличии залога, то продажа недвижимости также формально не запрещена. Но продавец в обязательном порядке должен заручиться согласием залогодержателя на сделку. Обычно в качестве залогодержателя выступает банк-кредитор, который выдал ипотечный кредит на покупку данной квартиры.

оформление в собственность жилья

Квартира, на которую оформлен договор ренты, также может быть продана. Но покупателю стоит учитывать, что рентополучатель сохраняет свое право на пользование квартирой по условиям договора.

Наличие в квартире прописанных лиц не запрещает продавать квартиру. Но у покупателя могут возникнуть сложности из-за нежелания зарегистрированных лиц выписываться после заключения договора купли-продажи.

Обременение в виде задолженности по коммунальным услугам не является препятствием для подписания договора купли-продажи. Исключением являются случаи, когда квартира из-за накопившихся долгов находится под арестом.

Сервитут не лишает собственника права свободно распоряжаться недвижимостью, но он переходит к новому владельцу по результатам сделки.

Правила заполнения договора купли-продажи квартиры с обременением

Договор купли-продажи квартиры с обременением имеет письменную форму. Его предметом является переход права собственности от продавца к покупателю на возмездной основе. Поэтому в договоре необходимо привести детальные сведения о следующих моментах:

  • сторонах сделки: продавце и покупателе;
  • цене сделки: стоимости недвижимости (фиксированная сумма в рублях в числовом и письменном вариантах);
  • предмете сделке (квартире, ее номере в ЕГРН, площади, количестве комнат и пр.).

Отсутствие какого-либо из этих пунктов делает договор купли-продажи ничтожным.

Договор состоит из следующих частей:

  • шапка документа с указанием его названия, даты подписания и города;
  • перечня условий заключения договора;
  • реквизитов сторон;
  • подписей сторон.
Специфика договора купли-продажи квартиры с обременением состоит в том, что в нем обязательно содержится пункт, который характеризует обременение и порядок его перехода к новому собственнику. Также здесь необходимо указать на то, что покупатель не возражает против покупки квартиры с обременением. Дополнительно указывается на наличие санкций для продавца, который предпринял попытку сокрытия сведений об обременении.

Договор содержит реквизиты закладной (если квартира под залогом), договора аренды и пр. документов, которые регулируют обременения. Из документов, накладывающих на квартиру обременение, вносится информация:

  • относительно вида обременения;
  • дата его наложения;
  • дата снятия обременения;
  • основание для его возникновения;
  • способы снятия обременения или условия его прекращения.

В договор купли-продажи также могут быть внесены дополнительные сведения по усмотрению сторон. В их числе:

Покупка квартиры с прописанным в ней человеком

  • порядок оплаты и способы внесения платежей покупателем;
  • сведения о зарегистрированных лицах и сроках их снятия с регистрационного учета;
  • момент перехода права собственности;
  • порядок регулирования спорных ситуаций;
  • действия сторон при форс-мажорных ситуациях;
  • порядок оплаты расходов на госрегистрацию и пр.

Договор должны подписывать продавец и покупатель лично. Если они не могут по объективным обстоятельствам присутствовать при заключении сделки, то за них документ вправе подписать доверенное лицо. В данной ситуации требуется, чтобы уполномоченный представитель обладал доверенностью на представление интересов, заверенную нотариально. Ее реквизиты вписываются в договор.

Договор не подлежит обязательному нотариальному заверению. Но так как речь идет об особой группе сделок, которые потенциально могут быть оспорены в суде, то сторонам не стоит пренебрегать услугами нотариуса. Нотариус своей подписью подтвердит, что покупатель осознавал, что приобретает квартиру с обременением и связанных с этим последствиях.

Количество экземпляров договора должно соответствовать числу участников сделки. Также один экземпляр готовится для Росреестра для регистрации перехода права собственности.

В качестве приложений к договору выступает техническая документация на квартиру и все документы, на которые стороны ссылаются по тексту (техплан, экспликация, правоустанавливающий документ продавца и пр.).

Договор купли-продажи можно подготовить самостоятельно, для этого нет необходимости обращаться в специализированную юридическую компанию. Образец формы договора купли-продажи квартиры с обременением можно скачать по ссылке.

Таким образом, при подписании договора купли-продажи квартиры с обременением необходимо уведомить об этом покупателя. В противном случае неуведомление о таком существенном факте дает покупателю право требовать снижения стоимости имущества или отказа от заключения договора.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Поделиться:
Нет комментариев