Как составить предварительный договор купли-продажи доли в квартире, и какова его структура?

Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости стороны нередко подписывают предварительный договор, которые служит гарантом серьезности их намерений. Такой документ может быть оформлен не только на продажу всей квартиры, но и ее части, а именно доли в праве.

Особенности сделки купли-продажи доли в квартире

Сделки в отношении долей в квартире имеет свою специфику. Так, сделку можно заключать только в отношении доли, если она выделена в натуре, и на нее имеется отдельное свидетельство о собственности (или иной документ, подтверждающий право на долю). Для того, чтобы стать предметом сделки, квартира должна находиться в общей долевой собственности.

Предварительный договор заключается на время подготовки к основной сделке. В частности, при продаже доли обязательным является уведомление всех собственников о предстоящей сделке. По закону им принадлежит преимущественное право на приобретение доли. Для этого владелец доли посылает им официальное письменное уведомление с условиями сделки.

И только если они отказываются от покупки, собственник доли вправе заключать сделку на свободном рынке. На время, пока продавец ждет ответа от других собственников, может быть заключен предварительный договор. По закону, если они не отвечают в течение месяца после получения уведомления, то это приравнивается к их отказу от заключения договора купли-продажи.

Обычно предварительный договор предусматривает внесение обеспечительной меры в виде аванса, задатка или залога. Это определенная часть стоимости квартиры (обычно в пределах 1-5%), которая передается покупателем и может быть утрачена им в случае неисполнения условий предварительного соглашения (например, уклонения от подписания в установленные сроки от основного договора купли-продажи).

Специфика сделок купли-продажи доли в праве собственности состоит в необходимости обязательного нотариального заверения подобных договоров. Такие требования вступили в силу с 2016 года. В ФЗ-218, который регламентирует переход права собственности от продавца к покупателю, прописано условие об участии нотариуса при регистрации прав на долю в квартире по результатам сделки купли-продажи.

Правила заполнения предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Подписание предварительного договора купли-продажи является правом, а не обязанностью сторон. Этот документ не является обязательным при заключении сделки купли-продажи недвижимости. Он также не подлежит государственной регистрации и не предъявляется в Росреестр в момент переоформления права собственности в пользу покупателя.

Предварительный договор купли-продажи обязательно составляется в письменном виде.  Устные договоренности в данном случае не имеют значения. При нарушении одной из сторон своих обязательств по предварительному договору этот документ будет выполнять роль доказательной базы и основы для вынесения судебного решения.

При этом унифицированная форма предварительного договора отсутствует, поэтому стороны вправе разрабатывать содержание и структуру указанного документа по своему усмотрению.

По предварительному соглашению не переходит право собственности, оно лишь фиксирует намерения по заключению сделки на оговоренных условиях. Поэтому данный договор автоматически прекращает свое действие после подписания основного договора купли-продажи.

Уже на этапе подписания предварительного соглашения стороны обговаривают существенные условия заключения сделки. В частности, они определяются со стоимостью доли в квартиры, которая не подлежит изменению в одностороннем порядке. Другими словами, покупатель вправе не опасаться немотивированного увеличения стоимости со стороны продавца.

Цена доли в квартире определяется в договорном порядке. Но требуется учесть, что доля не может быть продана третьим лицам дешевле, чем было предложено иным собственникам.

Несмотря на обязательное нотариальное заверение договоров, предметом которых является доля в собственности, предварительный договор не требует участия нотариуса. Но законом не запрещено при желании прибегать к услугам нотариуса при оформлении предварительных договоренностей.

Структура и образец предварительного договора купли-продажи доли квартиры

Предварительный договор купли-продажи должен максимально соответствовать основному. При этом разница будет в предмете сделки: это будет не квартира, а заключение договора купли-продажи с указанием сроков его заключения. Сроки действия предварительного договора стороны определяют самостоятельно с учетом времени, которое требуется на подготовку к сделке (сбор всех документов и их проверка на юридическую чистоту). Но допускается и не прописывать срок действия предварительного договора. По умолчанию это период составляет один год.

Также в предварительный договор следует включить следующие пункты:

• наименование документа («Предварительный договор купли-продажи»);
• место подписания;
• указание на стороны сделки: продавца и покупателя, их паспортные и контактные данные;
• описание доли в квартире: адрес квартиры, в которой она располагается, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, ее характеристика;
• цена доли в квартире и порядок взаиморасчетов между сторонами;
• величина аванса или задатка;
• информация о других собственниках долей в квартире, дата получения от них отказа от преимущественного права и приложение такого отказа;
• данные о лицах, прописанных в квартире и условиях их снятия с регистрационного учета (с указанием конкретных сроков);
• информация о наличии или отсутствии обременений;
• информация о наличии задолженности по услугам ЖКХ и порядке урегулирования ситуации с долгом: погашается продавцом из полученного аванса, погашается покупателем или остается за продавцом;
• прочие условия: права и обязанности сторон, порядок расторжения или аннулирования, способы решения споров и пр.;
• количество экземпляров;
• дата подписания;
• подписи сторон.

Документ составляется в двух экземплярах для каждой стороны сделки. К нему прилагается документация, на которую есть ссылка по тексту (копии технической документации на долю в квартире, документов о праве собственности продавца и подтверждающие его полномочия распоряжаться долей).

Составлять предварительное соглашение можно с опорой на готовый образец, прописав там информацию по конкретной сделке. Образец предварительного договора купли продажи доли в квартире можно скачать по ссылке.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи доли в квартире – это форма договорных обязательств, которая используется сторонами сделки купли-продажи для закрепления намерений продать долю в квартире и фиксации существенных условий предстоящей купли-продажи. Такой документ обязательно имеет простую письменную форму, нотариальное заверение не обязательно.  Его структура во много повторяет основной договор купли-продажи: разница лишь в предмете.