Покупка жилья из вторичного фонда с использованием ипотечного займа: правила оформления сделки

Покупка жилья, располагающегося на вторичном рынке жилья, наиболее удобна тем участникам сделки, для кого важно не ждать, пока дом будет сдан, или в приобретенном жилье завершится ремонт, а кто планирует сразу после получения документов на право собственности въехать и жить в таком жилье.

Однако механизм приобретения такого жилья имеет свои нюансы, ввиду чего банки не всегда одобряют ипотечные займы на приобретение такого жилья. Каким образом можно получить ипотеку и приобрести квартиру, относящуюся ко вторичному фонду?

Порядок действий

Покупка квартиры, относимой ко вторичному фонду, с использованием ипотечного займа, ничем не отличается от аналогичной процедуры, например, в отношении новостройки, если речь идет о соблюдении этапов сделки. Однако существенные отличия есть в оформлении с точки зрения подготовки документов.

К основным этапам покупки следует отнести:

покупка квартиры

  1. Подачу документов на предварительное одобрение банком необходимой суммы для совершения сделки. Все документы, которые должны сопровождать сделку со стороны потенциального покупателя, должны быть подготовлены заранее, так как рассмотрение первичного кредита может затянуться от двух недель до нескольких месяцев, если не будет готов полный пакет документов. В случае, если пакет документов предоставлен полностью, первичное одобрение может завершено в промежутке от двух до десяти дней.
  2. Подбор варианта после получения предварительного одобрения кредитного займа. Вариант приобретаемого жилья следует подбирать, исходя из требований, которые предъявляет банк к объектам вторичного фонда, а также исходя из той суммы, которую банк одобрил для предоставления целевого ипотечного кредита.
  3. Подписание предварительного договора купли-продажи. На основании этого документа в дальнейшем будет происходить оформление кредитного договора в его окончательной версии.
  4. Оформление договора ипотечного займа на основании предоставленных документов о начале проведения сделки по купле-продаже конкретного объекта недвижимости. Подписание этого документа произойдет только после того, как банк проверит юридическую чистоту сделки и приобретаемого жилого помещения, в том числе, чтобы избежать возможностей мошенничества с таким объектом недвижимости.
  5. Подписание основного договора купли-продажи и оформление перехода права собственности от одного владельца жилого помещения к другому. После того, как такой договор подписан, сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Там же регистрируется и установленное банком обременение на совершение сделки до момента, пока ипотечный займ не будет полностью погашен.
Как только займ полностью погашается (в том числе со всеми штрафными санкциями, если таковые имелись), на основании соответствующего документа, выданного банком, обременение полностью снимается.

Какие документы готовить?

И покупатель, и продавец должны подготовить определенный перечень документов, которые понадобится предоставить в банк. В первую очередь, такая обязанность ложится на покупателя, чтобы подтвердить его финансовую состоятельность при оформлении ипотечного займа. От продавца документы потребуются для проверки чистоты сделки.

К основным документам, которые следует предоставить покупателю, относятся:

договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами

  • паспорт, как документ, подтверждающий личность потенциального заемщика;
  • свидетельство обязательного пенсионного страхования (СНИЛС);
  • документы о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • справку о заработной плате за последние шесть месяцев (оформляется по форме 2-НДФЛ или по форме банка);
  • документы, подтверждающие дополнительный доход потенциального заемщика (оформление происходит также по форме банка или в свободной форме, но с указанием источника такого дохода, например, путем предоставления для проверки подлинности существующих гражданско-правовых договоров);
  • копия трудовой книжки потенциального заемщика, заверенной работодателем (копии должны быть сделаны со всех заполненных и первой незаполненной страницы данного документа);
  • военнообязанные граждане (независимо от пола) предоставляют военный билет или другой документ, подтверждающий факт наличия воинской обязанности;
  • если потенциальный заемщик состоит в браке или расторг его, потребуются соответствующие свидетельства (предоставляются в оригиналах и копиях);
  • на каждого ребенка также потребуется предоставить свидетельство о рождении или его паспорт (предоставляемый документ выбирается в зависимости от того, достиг ли конкретный ребенок возраста четырнадцати лет или нет);
  • в случае, если потенциальный заемщик обладает каким-либо недвижимым или крупным движимым (например, автомобилем) имуществом, потребуются документы на каждый из них, так как банк будет рассматривать их в качестве того вида имущества, на который можно будет при необходимости обратить взыскание долга по кредитному договору.

Все перечисленные документы предоставляются вместе со специально заполненной анкетой в тот банк, в котором планируется брать ипотечный займ, для рассмотрения заявки. В случае, если займ планируется брать несколькими людьми, которые хотят выступить созаемщиками, то каждый из них должен предоставить перечисленный пакет документов.

По каким параметрам искать жилье?

После одобрения кредита банком начинается этап подготовки потенциальной сделки путем подбора наиболее удобного варианта и подписания предварительного договора купли-продажи. Однако, прежде чем осуществлять такой юридический акт, следует убедиться, что подобранный вариант жилья подходит под необходимые требования, которые установлены банком. Главной особенностью в этом случае считается отсутствие в рассматриваемом варианте следующих факторов, из-за которых может отказать в одобрении основного кредита банк:

задок при покупке квартиры

  • на основании договора ипотечного кредитования невозможно приобретение жилья у близкого родственника (толкование близких родственников банки используют в соответствии с положениями Семейного Кодекса Российской Федерации);
  • жилье не должно быть снесено в течение времени заключения ипотечного договора или в течение года после подписания такового (срок, в течение которого приобретенное жилье должно сохраняться в том виде, в котором оно было оформлено для совершения сделки, каждый банк устанавливает по своему усмотрению; в некоторых случаях в залог передается то жилье, которое получено взамен расселенного или снесенного);
  • на приобретаемое жилье не должен быть наложен арест на основании судебного решения или какие-либо обременения, которые запрещают его реализацию в соответствии с положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • на приобретаемом жилье не должны числиться никакие задолженности, которые могут оказать негативное влияние на регистрацию перехода права собственности на него, в том числе долгов по коммунальным платежам.

Данные параметры оцениваются каждым банком до момента, пока не подписан основной договор ипотечного кредитования и денежные средства не переведены продавцу. Использование такой проверки направлено на то, чтобы минимизировать возможности мошенничества со стороны потенциальных участников сделки.

Подписание договоров

Итогом проведения всех необходимых проверок со стороны банка становится подписание договора предоставления ипотечного кредита на приобретение конкретного объекта жилой недвижимости, а также основного договора купли-продажи.

Первым подписывается договор ипотечного кредитования, так как только после его подписания денежные средства от банка будут перечислены продавцу жилья.

После перечисления денежных средств (банки в основной своей массе рассматривают вопросы с перечислением денежных средств на счет продавца, открытый у них же) происходит подписание основного договора купли-продажи и акта передачи квартиры. Эти документы будут являться основными для того, чтобы произвести последующую регистрацию перехода права собственности в Росреестре с получением документов о праве собственности и передачи их в залог банку до момента полного погашения ипотечного займа.

Установленное банком обременение на любые способы реализации имущества или его использования в целях получения собственной выгоды (например, аренды или найма) также подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра.

Приобретение с использованием ипотечного займа квартиры на вторичном рынке на сегодняшний день достаточно удобный вариант покупки жилья. Однако при подборе варианта для проживания следует особое внимание уделить наличию или отсутствию в отношении выбранного варианта тех факторов, которые банки рассматривают как негативные при изучении жилья до окончательного одобрения займа.

Поделиться:
Нет комментариев