Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: правила оформления сделки и возможные риски

Покупка квартиры на этапе строительства представляет собой достаточно выгодное вложение денежных средств, в первую очередь, по той причине, что стоимость такого жилья может быть на порядок ниже (до сорока процентов), нежели жилье, приобретаемое в уже построенном доме.

Однако в случае, если речь идёт о покупке жилья в ипотеку, могут возникнуть некоторые сложности. Какие это сложности и как их избежать?

Порядок действий

Покупка квартиры в ипотеку, если такая квартира расположена в недостроенном доме, имеет свои нюансы проведения. Вся процедура выглядит следующим образом:

1. Подготовка документов для обращения в банк для получения первичного одобрения целевого ипотечного кредита.
2. Получение предварительного одобрения кредита на определенную сумму, установленную на основании всех поданных документов и обозначенную в качестве желаемой потенциальным заемщиком банка.
3. Подбор наиболее оптимального варианта жилья из имеющихся домов с незавершенным строительством. При этом следует учитывать, что банк не одобрит ипотеку на выбранный вариант жилья до тех пор, пока степень готовности дома не составит сорок процентов. Если используется какой-либо сертификат для субсидий на улучшение жилищных условий, то готовность дома должна быть не менее семидесяти процентов.
4. Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на основании заключения договора долевого участия в строительстве конкретного дома.
5. Получение окончательного одобрения кредита на приобретение жилья и подписание договора долевого участия с застройщиком.
6. Регистрация подписанного договора долевого участия в Росреестре, а также налагаемого банком обременения на приобретённую квартиру.
7. Регистрация права собственности после сдачи построенного дома и фиксация обременения на готовую квартиру до момента полного погашения ипотечного займа.

Что же касается собственно ипотечного кредита, то он оформляется также поэтапно.

Этапы ипотеки для недостроенного жилья

Так как на жильё, приобретённое в строящемся доме, невозможно оформить право собственности, то и полное оформление ипотечного займа будет осуществляться в два этапа:

1. Собственно оформление ипотечного займа. На этом этапе клиент кредитной организации подаёт документы в банк для получения одобрения займа и подписание всех кредитных документов.
2. На втором этапе, который реализуется после того, как дом будет сдан, происходит оформление права собственности на приобретённое жильё и передача его в залог банку до полного расчёта с выдавшей целевой кредит финансовой организацией.

Выделение второго этапа обусловлено тем, что приобретённое жильё в соответствии с требованиями ипотечного законодательства должно быть обязательно передано в залог банку. Но осуществить такую передачу можно только после того, как право собственности будет оформлено.

Некоторые банки принимают в качестве залога недостроенные жильё на основании залога прав требования. Однако такая практика на сегодняшний день встречается крайне редко из-за сложностей, которые могут возникнуть в случае, если застройщик не исполняет свои обязанности надлежащим образом.

Перечень документов

Независимо от того, предполагается покупка жилья в строящемся доме или уже готовом, у потенциального заемщика банк запрашивает стандартный перечень документов, а именно:

• заявление о предоставлении ипотечного займа (с указанием необходимой суммы, которую потенциальный заёмщик хотел бы получить);
• паспорт самого заемщика и его созаемщиков (и поручителей), если планируется привлечение таковых;
• свидетельство пенсионного страхования (СНИЛС);
• свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
• для военнообязанных - военный билет;
• справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев, а также, в случае наличия дополнительных доходов, справка по форме банка о таковых или выписка со счетов в банке с информацией обо всех доходах также за последние шесть месяцев;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем для подтверждения фактического трудового стажа;
• свидетельство о заключении и расторжении брака (при наличии);
• свидетельство о рождении или иные документы, удостоверяющие личности детей и других иждивенцев, которые имеются у потенциального заемщика на момент подачи заявления;
• в случае наличия крупного имущества, движимого и недвижимого, потребуются документы, подтверждающие право собственности на них (автомобиль, дом и т.д.).

Перечисленные документы подаются в оригиналах и копиях, а заверение последних осуществляет сотрудник банка, который оформляет приём всех документов.

На что обратит внимание банк?

Так как приобретение жилья, расположенного в строящемся доме, является достаточно рискованной сделкой, то банк проверяет такие сделки с особой тщательностью. Это обусловлено тем, что нередки случаи, когда застройщики недобросовестно исполняют свои обязательства по отношению к участникам долевого строительства. Кроме того, нередки случаи полной заморозки стройки по причинам, независящим от потенциальных собственников. Чаще всего, в связи с этим, внимание обращается на:

• степень готовности дома (проверяется фактическая и документальная готовность);
• репутация застройщика (чем она хуже, тем меньше вероятность получить окончательное одобрение кредита именно у этого банка);
• кредитная история и репутация потенциального заемщика (тем, у кого есть просрочки и задолженности, ипотеку не выдадут);
• наличие у заемщика непогашенных кредитов (например, открытые потребительские кредиты, в том числе, которые готовятся к закрытию).

Кроме того, у каждого банка есть также свой перечень факторов, которые они проверяют до того, пока не примут решение о том, предоставлять ли целевой ипотечный займ или нет.

Проверка застройщика

Для того, чтобы получить гарантию при приобретении квартиры в доме, находящемся на этапе строительства, следует проверить застройщика. Осуществить это можно несколькими способами:

• на основании сведений, представленных на официальном сайте застройщика. Проверку можно осуществить путём изучения уставных документов, проектных деклараций и отчетов о проводимых строительных мероприятиях. В проектных декларациях следует смотреть количество внесённых изменений, которые отодвигают срок сдачи конкретного строящегося дома;
• на основании данных, содержащихся в отзывах тех, кто уже является участниками долевого строительства либо пытался таковыми стать, в том числе на основании тех отзывов, которые содержатся на различных интернет-площадках отзывов;
• изучение данных, которые содержатся в основных документах, имеющихся у банка, с которым планируется заключение кредитного договора (как правило, такие документы предоставляются застройщиками в банки-партнеры на этапе проведения проверки застройщика банком).

В целом проверять застройщика следует по уставным документам застройщика, а также на основании его проектных документов, подготовленных в отношении конкретного строящегося дома.

Приобретение квартиры, расположенной в строящемся доме, с использованием ипотечного займа является достаточно сложным процессом, в первую очередь, из-за рискованности таких сделок. Именно по этой причине следует особенно тщательно готовить все необходимые документы к сделке и проверять застройщика прежде, чем заключать кредитный договор.