Жилищно-строительный кооператив: старый способ получения нового жилья

Жилищный вопрос заставляет граждан искать все новые и новые формы и пути решения проблемы и объединяться в различные общества и товарищества. Однако некоторые схемы действуют на протяжении многих лет и являются наиболее надежными.

В зависимости от конкретной выбранной формы объединений ее участники наделяются различными правами и обязанностями. Стоит более подробно рассмотреть такую форму объединения граждан, как жилищно-строительный кооператив, а также выделить ее преимущества, недостатки и возможные риски.

Понятие и законодательное регулирование

Жилищно-строительный кооператив (далее — ЖСК) представляет собой форму объединения граждан или юридических лиц, основанную на добровольности участия в ней ее членов.

Целями ЖСК является:

• удовлетворение потребности граждан в жилье путем его строительства;
• управление помещениями (как жилыми, так и нежилыми) в многоквартирном доме.

Для реализации данных целей все члены ЖСК вносят определенные взносы. За их счет и финансируется сначала строительство жилья, а потом его обустройство и поддержание в подходящем для проживания состоянии.

Законодательное регулирование деятельности кооперативов в России регулируется такими нормативно-правовыми актами:

• Жилищный кодекс РФ (раздел 5);
• Гражданский кодекс РФ;
• устав кооператива.

Стоит отметить, что последний документ должен содержать в себе такие положения, которые не противоречат требованиям действующего законодательства и не нарушают права или интересы участников кооператива.

На основании его положений осуществляется взаимодействие между собой всех членов ЖСК.

Плюсы и минусы при покупке квартиры

Участие в ЖСК, несмотря на длительный период существования этой формы строительства, является довольно спорным вопросом и имеет как плюсы, так и минусы. К основным преимуществам относятся:

1. Низкая стоимость. Этот фактор является основным плюсом от ЖСК, из-за которого в него и вступают многие граждане. Также платежи, которые совершаются в рамках оплаты стоимости жилья, могут совершаться с длительной рассрочкой и минимальной годовой процентной ставкой.
2. Быстрое оформление. Поскольку договор ЖСК не подлежит госрегистрации, его заключение занимает минимальный период времени.
3. Контроль строительства. Члены кооператива имеют доступ к бумагам компании и могут сами контролировать соблюдение сроков и другие важные моменты.

Однако при этом существуют и серьезные недостатки этой схемы:

1. Минимальные обязательства застройщика. В частности, он не несет перед членами ЖСК никакой ответственности за нарушение сроков сдачи в использование готового объекта (отсутствуют какие-либо штрафы или пеня). Гарантийные обязательства за предоставленные членам квартиры также практически отсутствуют.
2. Слабый контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. В частности, он осуществляется только ревизионной комиссией или ревизором. Что касается контроля со стороны государственных органов, то он отсутствует.
3. Отсутствие требований к строительным компаниям. В частности, они могут получить от членов кооператива деньги, не имея при этом разрешения на строительство. В отличие от договора долевого участия, при котором наличие данного документа — это обязательное условие.

В целом участие в ЖСК отличается довольно высокими рисками, существование которых связано, прежде всего, с более низкой стоимостью данного способа приобретения жилья.

Возможные риски

Как уже отмечалось, членство в ЖСК имеет существенные риски. К основным из них можно отнести:

• Недостижение основной цели создания кооператива (то есть строительства дома). Причем произойти это может по различным причинам: финансовые трудности, отказ в получении необходимой документации и т. п.
• Удорожание строительства. Поскольку все финансовые обязательства несут члены ЖСК, то в случае повышения стоимости материалов или услуг строительной компании оплачивать это все они будут из собственных средств. Особенно возрастает данный риск, если строительство продолжается на протяжении длительного периода времени и рост цен неизбежен.
• Споры по поводу распределения квартиры. Данный вопрос решается на общем собрании членов ЖСК, на основании чего в дальнейшем и будет происходить вселение в жилье. На практике решить его так, чтобы все были довольны, практически невозможно.
• Двойная продажа жилья. Этот риск может возникнуть из-за того, что договор не подлежит государственной регистрации и может быть заключен одновременно с несколькими пайщиками.

Главный способ, как обезопасить себя от рисков — это серьезный подход к выбору застройщика.

Стоит выбирать только надежную компанию, которая уже имеет репутацию на рынке и провела не одну сделку по строительству домов в рамках ЖСК. Перед подписанием договора стоит просмотреть документы компании и получить информацию как о ней самой, так и о строящемся доме.

Также нужно сохранить все документы, подтверждающие факт вступления в кооператив. Это может быть справка о членстве или же выписка о приеме заявления, заверенная должным образом. Однако ни один из способов не позволит полностью обезопасить от возникновения возможных рисков, поскольку не все из них напрямую зависят от застройщика или самого пайщика.

Порядок покупки квартиры

Для приобретения квартиры заключается договор ЖСК, в котором предметом выступает обязательство по ее передаче кооперативом после завершения строительства пайщику. При этом последний вносит в кооператив паевой взнос, величина которого равна стоимости квартиры.

Он может как выплатить всю сумму сразу, так и внести лишь ее часть (чаще всего не менее 50%), а остаток выплачивать в течение определенного времени.

Стоит учесть, что право собственности на квартиру пайщик может получить только после того, как ее строительство завершено, а паевой взнос выплачен в полном размере. До этого момента собственником жилья будет являться кооператив.

После выплаты последнего взноса пайщик может зарегистрировать право собственности.

Для этого ему потребуются такие документы:

• паспорт владельца (в том случае, если их несколько, требуются документы каждого);
• справка о полной выплате паевых взносов (должна быть подписана председателем кооператива);
• копия ордера на квартиру (заверяется председателем или нотариусом).

Пакет документов предоставляется в орган Федеральной регистрационной службы по месту жительства владельца недвижимости или в МФЦ. При этом конкретный перечень документов лучше уточнить перед подачей, поскольку могут потребоваться и дополнительные бумаги. Дальнейшая регистрация права собственности на квартиру осуществляется в течение месяца, стоимость государственной пошлины составляет 2000 рублей.

Где взять жилье для переселенцев и беженцев? Ознакомьтесь с подробным описанием решения проблемы.

Все нюансы договора аренды жилья - читайте в нашей статье.

Как купить квартиру в Тайланде? По https://zakonometr.ru/informacija/zhilje-za-granicej/kvartira-v-tailande.html ссылке вы найдете всю необходимую информацию.

Отзывы людей

Несмотря на множество рисков и негативных моментов, схема приобретения квартир через ЖСК не перестает пользоваться популярностью среди жителей страны. Об этом говорят отзывы некоторых из них:

Елена, г. Оренбург.

Я переехала в Оренбург в 2013 году и как раз купила квартиру в ЖСК «Молодежный». Перед этим долго выбирала застройщика, в том числе и изучала отзывы о нем в интернете. В целом сделка прошла успешно, строительство быстро завершилось и уже два года я живу в собственной квартире.

2. Виктор, г. Краснодар.

Мы с женой стали пайщиками на квартиру в ЖК «Лебединое озеро», строительство которого должно быть завершено в первой половине 2017 года. Пока застройщик не нарушает сроки, строительство ведется активно, с оформлением документов также не возникло никаких проблем.

3. Наталья, г. Красноярск.

Мы покупали квартиру сыну, сделка проходила год назад через компанию «Меритон». Строительство было завершено даже раньше срока, что очень порадовало. Также мы довольны качеством строительства и внутренней отделки комнат. Поэтому общие впечатления от сделки только положительные.

Однако есть множество людей, у которых ЖСК вызывает только негативные эмоции, ведь они в свое время пострадали от мошеннических схем недобросовестных строительных компаний.

Чтобы избежать этого, важно не только следить за правильным оформлением всей документации, но и предварительно проверить самого застройщика — его документы, финансовое состояние, выполнение обязательств. При выявлении даже незначительных нарушений лучше воздержаться от заключения сделки и найти другую компанию.