Как обойти преимущественное право продажи доли в квартире

Когда вещь находится в общей собственности у многих участников, то все они осуществляют совместное пользование, владение и распоряжение этой вещью. Наличие разновеликих долей предполагает, что возможности совладельцев не равны, а ограничены соразмерными пропорциями. Это называется долевой собственностью.

Если в качестве такой вещи выступает квартира, то пропорциональное совместное пользование ею попросту невозможно – в любой квартире есть места общего пользования, а в многоквартирном доме, к тому же, межквартирные помещения. Понятно, что невозможно пользоваться ванной, к примеру, на 1/3, а лестничной площадкой на 1/60.

С одной стороны Гражданский кодекс говорит, что каждый совладелец может пользоваться собственностью и владеть ею. С другой – тот же ГК определяет реальное осуществление этих прав по взаимному соглашению. При его отсутствии необходимо решение суда. При этом совладелец большей доли может рассчитывать на компенсацию.

Как определить границы доли

Об определении границ доли в квартире или доме речь чаще всего заходит в двух случаях:

1. При необходимости обособленного раздельного проживания в разных комнатах;
2. Когда требуется произвести выдел части квартиры с целью отчуждения (дарения, продажи, заклада).

В первом случае сособственники договариваются о выделении отдельных помещений для пользования каждой стороне, проживающей в квартире.

Практика показывает, что к компромиссному распределению комнат и установлению добрососедских отношений приводит принцип деления не по размеру долей, а по «справедливости»

Например: в трехкомнатной квартире пожилому человеку отводится дальняя, наиболее изолированная небольшая комната; маме с ребенком – отдельная; а проходная «гостинка» достается представителю сильного пола. Подобный договор не предусматривает появление новых жильцов, он устанавливает порядок, при котором сособственники могут совместно сосуществовать в одной изолированной квартире.

Процедура дарения квартиры близкому родственнику проще, чем оформление недвижимости в дар чужому человеку.

Что говорит нам прогноз рынка недвижимости на 2016 год? Узнайте об этом здесь.

Вам необходимо несколько недель пожить в чужом городе?Тогда читайте полезную информацию по https://zakonometr.ru/prava/registracija/vremennaja ссылке.

При заключении подобного соглашения необходимо учитывать три юридических нюанса.

• Во-первых, такой (или любой другой) порядок не устанавливается навечно и основывается он на «взаимном непротивлении сторон».
• Во-вторых, юридическую силу такой договор приобретет после заверения нотариусом подписей всех жильцов – совладельцев квартиры на письменном экземпляре документа.
• В-третьих, подобное закрепление территории возможно при физическом выделении отдельных помещений всем сособственникам.

Изменение жизненных обстоятельств любого совладельца может привести к необходимости достижения новых договоренностей – юридически каждый продолжает оставаться участником общей собственности со всеми вытекающими обстоятельствами.

Законом предусмотрена возможность достижения консенсуса по решению суда. Для самих жильцов это мало что меняет. Если с решением не согласны несколько сособственников, совместное проживание в одном помещении ляжет тяжким бременем на остальных. Зато подобное решение может стать базой для успешного радикального решения проблемы – продажи квартиры по рыночной цене.

На деле стоимость квадратного метра доли ниже стоимости его в коммуналке и, тем более, в отдельной квартире. Если в квартире установлен порядок пользования (подтвержденный соответствующим судебным решением), цена доли существенно возрастает. Поэтому, установление такого порядка – отличная основа для подготовки выдела отдельных долей. Решается она в суде.

Определение границ долей при их закреплении в пользовании за отдельными владельцами упрощает задачу выдела и дальнейшей реализации.

Если же планировка квартиры не позволяет установить такие границы, которые бы совпадали с межкомнатными перегородками, доли в реальном помещении не очерчиваются. В этом случае, при невозможности проживания всех лиц совместно, стороны пытаются достичь согласия по установлению другого порядка пользования квартирой, например, введения компенсирующих доплат.

Зачастую невозможность нормально пользоваться долей в квартире приводит к желанию совладельцев реализовать принадлежащую им собственность

Как продать долю квартиры без согласия собственников

Продажа доли, в отличие от действий по пользованию ею, не требует ничьего согласия – это решение владелец принимает единолично. Данное требование изложено в статье 250 ГК. Однако правовой механизм преимущественной продажи, который призван защищать интересы сособственников, нередко трактуется, как необходимость получения от них согласия на эту продажу.

Необходимо просто уведомить партнеров по собственности о планируемой возмездной сделке и об условиях ее проведения за месяц до совершения. Если сроки «поджимают» или сособственников не удается разыскать, либо при их отказе от получения корреспонденции, можно прибегнуть к способам продажи доли без выполнения данного требования.

1. Способ до начала продажи потенциального покупателя сделать совладельцем. С этой целью продавец оформляет дарение доли от доли – не более 1/20. Новый сособственник оставшуюся часть выкупает на основе преимущественного права, не нарушая закон.
2. Способ дарения. При этой форме отчуждения положения ГК, устанавливающие требования преимущественной продажи, не применяются.
3. Способ фиктивного залога. Его суть – представление сделки купли-продажи в качестве получения кредита. Доля выполняет функцию имущественного обеспечения. После передачи денег имущество отходит к займодателю на праве отступного.

Данные методы фактически относятся к различным видам подлога

Однако собрать факты, подтверждающие этот факт, практически невозможно. Если все же доказательная база будет сформирована, сделка судом может быть признана недействительной. Не менее рискованными выглядят возможные имущественные потери продавца, понесенные им в результате использования подобных схем. Для мошенников всегда представляли интерес лица, пытающиеся получить прибыль в обход закона.