Будущее вчерашних детей уже наступило: что успели продать взрослые

Продажа долей в квартирах, где проживают несовершеннолетние, имеет свои особенности, которые связаны с тем, что защита прав и интересов ребенка гарантируется государством. Законодателями оказание этой защиты возложено на родителей, попечителей, опекунов. Гражданский кодекс устанавливает требования, согласно которым дети до 14 лет не могут совершать никаких финансовых операций, а после 14 и до совершеннолетия – только с письменного согласия вышеуказанных взрослых. Допустимые сделки указаны в статье 26 ГК.

Однако при проведении купли или продажи недвижимости между родителями и детьми могут возникнуть противоречия.

Изменение имущественного положения несовершеннолетних находится под контролем нотариата, прокуратуры, судов. Не остается в стороне кадастровое управление – его специалисты тщательно отслеживают соблюдение продавцами квартир всех правовых норм. Отвечают от имени государства за фактическое обеспечение прав недееспособных лиц органы опеки.

При продаже недвижимости эти органы следят за тем, чтобы права недееспособных лиц не были ущемлены, а имущественное положение не ухудшилось. Без их согласия сделка не сможет состояться в принципе. В некоторых случаях (оговоренных ГК) согласование сделки с органами опеки не производят в связи с тем, что дееспособность юного гражданина наступила до 18 лет. Гораздо чаще попытка продать доли в помещении, где проживают дети, не достигшие 18 лет, завершается успешно при следующих обстоятельствах:

• несовершеннолетнему будет предоставлена равноценная доля в квартире, которая окажется не хуже той, из которой он должен съехать;
• этот факт должен быть доведен до сведения органа опеки.

Для выполнения этих условий у продавцов существуют две возможности. Первая – предоставить властной структуре купчую, в которой уже будет зафиксирована часть собственности несовершеннолетнего. Вторая – выделить необходимую долю из той недвижимости, которая есть во владении членов семьи, но никак не принадлежит ребенку. Как правило, в этом случае речь идет о жилье бабушек-дедушек.

В какие инстанции необходимо обратиться

Как продать долю в квартире, если она принадлежит ребенку? Начинать подготовку к продаже недвижимости необходимо с посещения паспортного стола, чтобы получить справку о проживающих в квартире, которая намечена к продаже.

Затем у регистраторов получают техпаспорт или выписку из реестра недвижимости.

Следом необходимо нанести предварительный визит в управление опеки и попечительства. Так как по закону – это ветка исполнительной власти, в небольших городах функции опеки могут выполнять муниципалитеты. Цель посещения – согласовать варианты жилья, с приобретением которого в пользу ребенка согласятся чиновники, уточнить перечень необходимых документов.

Следующий шаг – обращение в нотариат. Необходимо подготовить и заверить все разрешительные документы и доверенности, написать уведомления. Нотариус должен помочь разрешить сложные ситуации наподобие следующей: если кто-то из супругов не сможет лично прийти в попечительский совет для написания заявления, он должен дать согласие на продажу и покупку доли детей; документ должен быть заверен.

Родители совместно обращаются в орган опеки для подачи заявления. Если детям исполнилось 14, заявления пишут они самостоятельно, а взрослые только ставят согласовательные подписи.

После получения Постановления о согласовании и оформления сделки в нотариате ее регистрируют в Росреестре.

Если согласовать продажу доли не удалось, а родители уверены в ее целесообразности и полезности для детей, решение опеки оспаривается в суде.

Инструкция продажи доли

Прежде, чем предлагать контролирующему органу даже предварительные возможные варианты нового жилья стоит разобраться в критериях, которыми руководствуются инспектора службы опеки. Перед ними стоит задача не допустить:

• ухудшения жилищных условий малолетнего или недееспособного лица;
• ущемления права его собственности.

Единых методических указаний по определению качественных характеристик этих критериев не существует, поэтому специалисты госоргана руководствуются здравым смыслом и общепринятыми толкованиями. Поэтому понимание «улучшений» и «ухудшений» положения ребенка может быть различным у сторон. Обзор судебных прецедентов показывает, что правота отказа безоговорочно будет признана судом в следующих случаях:

• взамен доли ребенка не приобретается ничего, а деньги планируется направить на повышение стоимости его текущего содержания;
• малолетнему ребенку выделяется малогабаритное помещение, в котором он, по утверждению взрослых, будет проживать один;
• новое жилище по сравнению с прежним заведомо ниже классом – колонка во дворе вместо централизованного водоснабжения, переезд в «коммуналку» и т.д.;
• происходит ухудшение социальной инфраструктуры – отдаляется школа, усложняется доступ к детским развивающим учреждениям;
• семья распродает весь принадлежащий ей жилой фонд, а взамен приобретает в кредит новое жилье;
• ребенок долю получил по наследству, а родители (опекуны) выставили ее на продажу по существенно более низкой цене в сравнении с оценкой наследства.

Пожилых людей, которые беспокоятся о будущем своих внуков, часто беспокоит вопрос, сколько стоит оформить дарственную на квартиру.

Хотите обменять свое жилье по договору социального найма? Полезные советы по этому вопросу в нашей статье.

Мечтаете о необычном жилье? Интересный вариант описан по https://zakonometr.ru/informacija/alternativnoje-zhilyo/avtodom-v-arendu.html ссылке.

Спорными (такими, что бывали либо признаны, либо отклонены судами) выглядят отказы органов опеки по причинам:

• величина доли (в метрах) уменьшается, хотя новая квартира в центральной части города;
• жилье приобретается в незаконченной высококлассной новостройке по долевому участию;
• при дарении подростку другого жилья родственниками; но в этом случае может сыграть роль наличие/отсутствие возможности прописки ребенка в «межквартирный» период.

Казусными могут оказаться дела, когда бабушка одаряет внука долей от собственной отдельной квартиры, а органы опеки согласия на продажу все равно не выдают, утверждая, что дарение произошло независимо от продажи. Вернуть долю бабушка уже не сможет, ввиду ущемления интересов несовершеннолетнего.

Итогом вышесказанного может стать утверждение о том, что с органами опеки можно найти общий язык, если истинной целью продающей стороны будет стремление повысить благополучие подрастающего гражданина.