Общая долевая собственность: как продать квартиру

Примерно 95% квартир в России находится в долевой собственности. Столкнуться с проблемами при продаже такой квартиры, по сути, может каждый гражданин.

В идеале достигается общее согласие между всеми совладельцами, и жильё продаётся по рыночной цене. А вырученная сумма делится согласно долям. К сожалению, такой вариант развития событий крайне редок.

В большинстве случаев переговоры заканчиваются ссорой и обращением в суд. Судебные издержки, траты на оценку жилья, заказ технической экспертизы, обращение к юристам и адвокатам – квартирный вопрос ощутимо бьёт по финансовым сбережениям всех участников конфликта. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют приложить максимум усилий и проявить всё возможное терпение, дабы решить возникшую проблему полюбовно, по обоюдному согласию.

Если кто-то из собственников выскажет несогласие, единственным выходом из ситуации будет продажа доли постороннему человеку. Продавец в этом случае потеряет часть суммы, полагающейся за долю согласно рыночным расценкам. Спорные квадратные метры обычно продаются за 30-45% от рыночной стоимости.

В некоторых случаях сообщение о том, что планируется продажа третьему лицу, отрезвляет особо несговорчивых совладельцев (никому неохота делить кров с посторонним человеком) и продажа всей квартиры проходит успешно.

По закону выставленную на продажу долю в течение месяца может приобрести другой собственник жилья (совладелец).

Оценка стоимости

После достижения согласия касательно продажи, необходимо обратиться к оценщикам. Эти специалисты не выставляют цену «на глаз», как это могут сделать собственники, желающие получить максимальную выгоду. Оценщики обязательно анализируют рынок и делают соответствующие расчёты. Конечная сумма необязательно будет самой выгодной и высокой, но зато по такой цене квартиру с большой долей вероятности купят в ближайшее время.

Следует отметить, что балансовая стоимость, зафиксированная справкой БТИ, иногда значительно отличается от оценочной. Это объясняется другими критериями оценки. Специалист из БТИ не учитывает рыночный спрос и предложение, его интересует лишь износ помещения и его технические характеристики.

Факторы, влияющие на формирование цены (с точки зрения оценщика):

• площадь (чем больше, тем выше цена);
• планировка (наиболее дорогие «сталинки», затем следуют квартиры в панельных домах и не пользующиеся популярностью «хрущёвки»);
• угловое или торцевое расположение снижает цену, а наличие большого холла её увеличивает;
• немаловажен вид, открывающийся из окна, изолированность комнат, наличие лоджии или балкона, снабжение горячей водой (дороже оценивается газовая колонка);
• учитывается состояние всех коммуникаций: водопровода, электрической проводки, канализации, отопительной системы, работа лифтов;
• повышает стоимость близость жилья к транспортным узлам;
• важна безопасность (охраняемая территория, домофон, консьержка);
• основную роль в формировании цены играет престижность района, тип дома (старый или новостройка), ремонт здания (давно делался или нет);
• самые дорогие квартиры расположены в кирпичных домах – этот строительный материал теплее и долговечнее.

Где найти покупателя

Продавец полностью зависит от покупателей – чем их больше привлечено, тем быстрее и выгоднее будет продана квартира.

Главная задача хозяина – вызвать живой интерес у людей и показать квартиру как можно большему их количеству. С этой целью даются объявления в популярные газеты, на интернет-сайты, в агентства недвижимости. Подойдёт в целях рекламы расклеивание объявлений на специальные доски вблизи общественных мест (магазинов, транспортных остановок, подъездов).

Решение о продаже можно огласить буквально всем знакомым. Одноклассникам, коллегам, соседям, дальним родственникам – любой из них может оказаться полезным и найти покупателя.

Эффективно обращение к риелтору – этот специалист работает на себя и всегда заинтересован в скорейшей продаже недвижимости по максимально высокой цене.

Подготовка документов

Для оформления договора купли-продажи потребуется подготовить и предъявить нотариусу следующие документы:

• паспорт;
• домовую книгу, технический паспорт и свидетельство, подтверждающее право собственности;
• свидетельства о браке или разводе хозяев квартиры;
• письменное согласие всех совладельцев;
• свидетельства рождения детей (если они несовершеннолетние, дополнительно требуется разрешение органов опеки);
• справка БТИ с указанием балансовой стоимости и состояния жилья;
  справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (необходимо обратиться в ЖЭК);
• оценка жилья (от риелтора или оценщика);
• лист выбытия (выписка осуществляется в паспортном столе, соответствующая отметка делается и в домовой книге).

Подписание договора

Перед подписанием основного договора о купле-продаже оформляется предварительный, в котором указана цена, срок составления и оформления у нотариуса основного документа, срок выселения (обычно бывший хозяин покидает квартиру в течение 30 дней). Также в документе фиксируется сумма задатка, полученная продавцом. Деньги достаются продавцу в случае отказа покупателя. А двойной задаток выплачивается покупателю в случае разрыва сделки продавцом.

Основной договор заключается в нотариальной конторе. Услуги этого специалиста оплачиваются покупателем.

Процедура включает в себя ознакомление с договором, оплату всех налогов и сборов (в том числе на доход физических лиц), передачу денег продавцу и подписание основного договора обеими сторонами.

Процедура регистрации

Чтобы новый владелец получил право на приобретённую собственность, необходима регистрация в территориальном органе.

Для проведения регистрации требуется предъявить следующие документы:

• заявление о регистрации перехода права собственности;
• паспорта продавца и покупателя;
• квитанцию, подтверждающую уплату пошлины в государственную казну;
• договор купли-продажи – это самый важный документ;
• свидетельство о регистрации прежнего владельца;
• кадастровый паспорт, в котором содержатся технические описания;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности (с помощью неё проверяется, оплачены ли коммунальные счета);
• если в недвижимость входит доля несовершеннолетнего, требуется разрешение органа опеки;
• согласие на продажу всех совладельцев (так называемое отчуждение в письменном виде).

Уточнить перечень документов можно в конкретном регистрирующем органе.

Приобретение жилья в ипотеку - идеальный вариант для работающего человека, который не сможет предоставить сразу большую сумму денег за квартиру.

Если вам заменяют прибор учета, то при этом обязательно составляется протокол. Подробнее об этой процедуре вы можете узнать здесь.

ТСЖ не выполняет свои обязанности? Тогда полезная для вас информация по https://zakonometr.ru/prava/obsluzhivanije/kak-likvidirovat-tszh.html ссылке.

Получение оплаты

Передача денег от покупателя продавцу фиксируется нотариусом (только после этого производится подписание основного договора).

Ознакомившись с договором и уплатив налоги, участники сделки посещают ближайший к нотариальной конторе банк. Его сотруднику предъявляется сумма и номер договора. Средняя комиссия банка за эту операцию составляет от 1200 до 1800 рублей.

После перевода денег на счёт продавца покупатель получает квитанцию. Она, в качестве подтверждения оплаты, предоставляется нотариусу перед подписанием договора.