Особенности оформления договора участия в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве становится популярным способом приобретения собственного жилья. Невысокая цена вкупе с рассрочкой платежа привлекает многие семьи, которые не располагают средствами для покупки квартиры целиком. Возможность взятия кредита или ипотеки под долевое строительство только увеличило количество клиентов строительных компаний.

Однако такой вид инвестирования средств предполагает и риски. Самые небольшие из них – задержки в строительстве. Кроме того, доступность средств на рынке долевого строительства и длительный процесс исполнения обязательств привлекает на рынок мошенников различных мастей. Поэтому нужно внимательно относится к составлению и подписанию самого главного документа, определяющего статусы участников сделки – к договору.

Плюсы и минусы долевого строительства

К достоинствам «долевки» относятся:

• низкая цена, особенно, на начальном этапе строительства;
• предоставление рассрочки;
• возможность выбрать планировку и состояние будущей квартиры (с ремонтом, без ремонта, варианты отделки и т.д.).

Собственно, это все плюсы участия в долевом строительстве, но они довольно весомы. К минусам же относятся:

• долгое время ожидания окончания строительства (некоторые ждут по 5-10 лет завершения постройки и принятия дома в эксплуатацию);
• возможность получения «на выходе» не той квартиры – может измениться метраж, планировка и т.д.;
• есть риски столкнуться с мошенниками, действующим по самым разным схемам;
• сложности оформления квартиры в собственность, если при строительстве были нарушены какие-то нормы, либо если сменился подрядчик, либо при банкротстве застройщика.

При оформлении договора нужно следить, чтобы документ был оформлен именно как «договор участия в долевом строительстве». При иной формулировки участники сделки вступают в иные гражданские правоотношения.

К примеру, иногда оформляют договор «паевого участия» или «инвестиционный договор». Если покупателю предлагают оформить нечто подобное, то ему следует учитывать, что он, скорее всего, столкнулся с мошенниками или просто недобросовестным застройщиком, который составит договор в свою пользу и не будет нести ответственности за неисполнение обязательств.

Обязательные условия договора долевого строительства

В договоре обязательно должны быть следующие пункты, которые установлены требованиями Гражданского кодекса:

1. предмет договора – а именно обязательства сторон по строительству и введению в эксплуатацию жилого дома по указанному адресу;
2. объект договора – собственно, само жилище, которое должно быть охарактеризовано по ключевым признакам: адрес дома, месторасположение квартиры в жилом блоке, состав дома, этажность, площадь, количество комнат, состояние жилища (с ремонтом или без ремонта), наличие балкона, входного тамбура и т.д.;
3. срок сдачи объекта – обычно в договор включаются два срока: окончание строительства и сдача дома в эксплуатацию, оформление права собственности можно начинать после завершения последнего из них;
4. стоимость договора и порядок уплаты – единовременно, в рассрочку, собственными либо кредитными средствами и т.д.;
5. гарантийный срок на квартиру – иными словами, это срок, в течение которого покупатель может выставить застройщику претензию за конструкторские или инженерные нарушения, которые невозможно было определить при приеме квартиры – к примеру, за протекающую в сезон дождей крышу;
6. условия расторжения договора;
7. права и обязанности сторон;
8. способы обеспечения застройщиком своих обязательств – обычно это залог (например, земельного участка, на котором построен дом), поручительство банка или страховка, – словом, это те активы застройщика, путем продажи которых участникам строительства будут возвращены деньги.

Образец договора участия в долевом строительстве смотрите в нашем каталоге документов.

Причины, по которым можно расторгнуть договор

Существует два способа расторгнуть договор: в одностороннем порядке или через суд. И участник, и застройщик могут прибегнуть к этим способам в случае нарушения условий договора второй стороной. К наиболее частым причинам расторжения договора относятся:

• существенные нарушения в конструкции дома или квартиры, которые привели к тому, что недвижимость стала не пригодной к жилью (например, «забыли» подвести отопление или газ);
• ненадлежащее качество готового объекта – к примеру, отсутствие ремонта, хотя он был обговорен в договоре;
• требование оплаты дополнительных расходов, понесенных застройщиком;
• не сдача дома в установленный договором срок;
• отсутствие у застройщика залоговых средств или страховки;
• нарушения при оформлении квартиры в собственность участнику (например, доля в квартире оказалась принадлежащей третьим лицам) и т.д.

Нарушение любого пункта договором служит подовом к расторжению его в одностороннем порядке. Так, застройщик тоже может отказаться от исполнения своих обязательств, а именно – передаче покупателю прав на квартиру, если тот, к примеру, не оплатил стоимость квартиры или задерживает очередной платеж.

При расторжении договора следует уведомить об этом вторую сторону в письменном виде и потребовать устранить недостатки в разумные сроки (их следует указать, если же их нет, то разумный срок в соответствии с «Законом о правах потребителей» составляет 45 дней).

Если вторая сторона не имеет возможности выполнить предъявленные требования, она должна в 20-дневный срок вернуть все деньги. Если этого не происходит, то разбирательство нужно переносить в суд.

Тех, кто неожиданно потерял работу, часто интересует вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку.

Что готовит нам будущий год на рынке недвижимости? Узнайте об этом в нашей статье.

Нужно временно пожить в Краснодаре? Сначала необходимо пройти обязательную процедуру. Подробнее об этом по https://zakonometr.ru/prava/registracija/vremennaja/v-krasnodare.html ссылке.

На что следует обратить внимание при оформлении договора участия в долевом строительстве: подводные камни

Подписание договора долевого участия – важный шаг. От текста этого документа зависит то, в каком состоянии, в какие сроки и по какой цене участник получит в будущем квартиру. Чтобы не оказаться жертвой недобросовестных махинаторов, нужно обратить внимание на следующее:

• на учредительные документы фирмы – насколько они грамотно составлены, если есть сомнения, копии документов нужно показать юристу;
• на наличие у застройщика разрешения на строительство по указанному адресу;
• на документы, касающиеся участка, на котором будет построен дом – желательно, чтобы эта земля была в собственности у строителя;
• на документы подрядчика – непосредственно той фирмы, которая будет выполнять строительство;
• на проектную документацию: какой формы будет дом, какой там будет подъезд, как подведены коммуникации, имеется ли парковочная площадка, игровая площадка, магазины на первом этаже и т.д.;
• на наличие у застройщика залогового имущества или страховки – иначе при его банкротстве покупатели ничего не получат.

Кроме того, нужно обратить внимание на форму договора: если это предварительный договор долевого участия, то это иной документ.

Предварительный договор только обязывает участника и застройщика оформить в будущем основной договор.

Никаких других правоотношений – в том числе обязанность застройщика предоставить покупателю готовое жилье – предварительный договор не обеспечивает.